Türk hukukunda en yoğun başvurulan ve en çok hata yapılan alanlardan biridir. Bu alanlarda doğru hukuki değerlendirme yapabilmenin temel unsurlarından biri de
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarını doğru okumak ve süreci bu içtihatlarla uyumlu şekilde yönetmektir.Yazıcı Law Office olarak, müvekkillerimize daha şeffaf, anlaşılır ve güvenilir bir hukuki yol haritası sunabilmek amacıyla;
kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa payı düzenleme davaları, yükleniciye düşen bağımsız bölümlere ilişkin uyuşmazlıklar, üçüncü kişilerin hakları,
feshedilen sözleşmelerin sonuçları ve tapu güveni ilkesi gibi kritik konularda Yargıtay’ın en güncel ve uygulamada en çok karşılaşılan emsal kararlarını
inceleyerek özetledik.
Aşağıda yer alan her bir karar, yalnızca özetlenmekle kalmamış; aynı zamanda uygulamada ne ifade ettiği,
hangi durumda hangi tarafı koruduğu ve müvekkiller açısından ne tür sonuçlar doğurduğu net bir biçimde değerlendirilmiştir.
Bu bölümdeki karar özetleri:
- Yüklenici–arsa maliki uyuşmazlıklarında mülkiyet hakkının nasıl şekillendiğini,
- Arsa payı hatalarında hangi şartlarda düzeltme yapılabileceğini,
- Üçüncü kişinin (daire satın alanın) tescil talebinin ne zaman kabul edileceğini,
- Sözleşmenin feshi sonrası kimin hak sahibi olacağını,
- Tescil imkânsızsa hangi tarafın ne kadar tazminat ödeyeceğini,
- Alacaklıların müteahhidin yerine geçip geçemeyeceğini,
- İyi niyet, tapu güveni ve edimin tam ifası ilkelerinin sınırlarını
Yargıtay’ın içtihadı ışığında hukuken açıklığa kavuşturmaktadır. Bu kapsamlı içtihat rehberi; hem arsa sahipleri,
hem bağımsız bölüm alıcıları, hem de müteahhitler için sürece ışık tutan güçlü bir kaynaktır. Her karar somut bir uyuşmazlığı çözümlerken,
aynı zamanda benzer durumlarla karşılaşan herkes için yol gösterici niteliktedir.
1. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi – 2016/26657 E., 2018/8155 K.
Karar Özeti
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi; yüklenici ile arsa maliki arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak daire satın alan tüketicinin,
tapu devri mümkün olmazsa rayiç bedel ve iyileştirme masraflarını yükleniciden talep edebileceğine hükmetmiştir.
Mahkemece tescil talebi reddedilmiş ancak rayiç bedel ve iyileştirme talebi kabul edilmiştir. Yargıtay, davacının terditli talebinin
ikinci basamağının tamamen kabul edilmiş olması nedeniyle davacı aleyhine vekâlet ücretine hükmedilemeyeceğini belirterek kararı
“düzeltilerek onama” yoluyla kesinleştirmiştir.
Hukuki Değerlendirme
Bu karar, satış vaadi sözleşmesiyle yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişilerin korunmasına ilişkin önemli ilkeler içermektedir:
1. Tapu Tescili Mümkün Değilse Tazminat Talep Edilebilir
Arsa maliki ile yüklenici arasındaki uyuşmazlık sebebiyle tescilin imkânsız olduğu hâllerde tüketici:
- Dairenin rayiç bedelini,
- Yaptığı iyileştirme masraflarını
doğrudan yükleniciden talep edebilir. Bu yaklaşım, satış vaadiyle daire alan tüketicinin tescil imkânsızlığından dolayı mağdur olmamasını sağlar.
2. Terditli Talep Varsa Vekâlet Ücreti Yanlış Hesaplanamaz
Davacı, tescil mümkün olmazsa rayiç bedel talep edeceğini açıkça belirtmiş ve ikinci talebi tamamen kabul edilmiştir.
Bu nedenle davacı aleyhine vekâlet ücretine hükmedilmesi hatalıdır. Yargıtay bu noktayı düzelterek kararı “düzeltilerek onama” yoluyla kesinleştirmiştir.
3. Arsa Sahiplerinin Sorumluluğu Sınırlıdır
Arsa malikleri tescili sağlayamayacak durumda olduklarında ve yüklenici arsa maliklerine karşı edimlerini yerine getirmemişse:
- Tescil istenemez,
- Arsa sahipleri aleyhine tazminat talebi kabul edilmez,
- Sorumluluk yüklenicide toplanır.
Bu ilke, kat karşılığı sözleşmelerin eksik veya aykırı yürütülmesi durumunda hukuki sorumluluğun ağırlıklı olarak yüklenicide toplandığını teyit etmektedir.
Kısa Sonuç
- Satış vaadi ile daire satın alan kişi tapu alamazsa yükleniciden tazminat isteyebilir.
- Terditli taleplerde ikinci basamak kabul edilmişse davacı aleyhine vekâlet ücreti yazılamaz.
- Arsa malikleri, kendi kusurları yoksa kural olarak sorumlu tutulmaz; sorumluluk öncelikle yükleniciye aittir.
2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – 2015/3749 E., 2017/5082 K.
Karar Özeti
Yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayanılarak tapu iptali ve tescil talep edilen davada,
mahkemenin eksik inceleme ile davayı reddetmesi doğru bulunmamıştır. Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden sonra
inşaatın yüklenici tarafından tamamlanıp tamamlanmadığının yöntemine uygun şekilde araştırılması gerektiğini,
davacının delillerinin toplanmadığını ve eksik inceleme yapıldığını belirterek mahkeme kararını bozmuştur.
Kararın Hukuki Değerlendirmesi
Bu karar, temlik edilen kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil davalarında mahkemelerin yüklenicinin inşaatı tamamlama durumunu
tüm delilleriyle araştırması gerektiğini vurgulayan önemli bir içtihattır.
- Davacı, yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yükleniciden satış vaadi yoluyla bir bağımsız bölüm satın almıştır.
- Arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki sözleşme feshedilmiş olsa da, yüklenici inşaatı fiilen tamamladığını iddia etmektedir.
- Mahkeme, yüklenicinin inşaatı ne ölçüde tamamladığına ilişkin delilleri toplamamış, bu nedenle eksik araştırma yapmıştır.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmiş olsa bile, yüklenicinin bağımsız bölümü hak edip etmediği, tamamlama oranı, fiilî teslim durumu ve
arsa sahiplerinin davranışları incelenmeden davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Yargıtay’ın bozma gerekçesi: Deliller eksiksiz toplanmadan, yüklenicinin edim durumu tam olarak araştırılmadan verilen ret kararı usul ve yasaya aykırıdır.
Bu Kararın Uygulamadaki Önemi
- Yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm sayısının belirlenmesi,
- Feshedilen sözleşme sonrası fiili tamamlama durumunun etkisi,
- Temlik alan üçüncü kişilerin haklarının korunması,
- Arsa sahiplerinin uzun süre sessiz kalmasının sonuçları,
- Kişisel hakların hangi şartlarda ayni hakka dönüşebileceği
Özellikle satış vaadi sözleşmesi ile bağımsız bölüm alan kişiler açısından, bu karar tapunun alınabilmesi için
delillerin eksiksiz toplanması gerektiğini açıkça vurgulamaktadır.
3. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi – 2015/8977 E., 2018/3555 K.
Tapu İptali ve Tescil – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshi
Karar Özeti
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde,
yüklenicinin sözleşme gereği devraldığı arsa paylarını üçüncü kişilere devretmiş olması, bu kişilerin iyiniyet iddiasını ortadan kaldırır.
Yüklenici edimini yerine getirmediği için taşınmazda hak sahibi olamaz; bu nedenle üçüncü kişilere yapılan devirler de geçersiz hâle gelir.
Arsa paylarının iptali ile arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi hukuka uygun bulunmuştur.
Hukuki Değerlendirme
Bu karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi durumunda arsa sahibinin haklarını koruyan önemli bir içtihattır.
Somut olayda:
- Arsa sahibi ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır.
- Yüklenici binayı süresinde teslim etmediğinden sözleşme geriye etkili olarak feshedilmiştir.
- Yüklenici, sözleşme gereği kendisine verilen %50 arsa payını üçüncü kişilere devretmiştir.
- Arsa sahibi, bu arsa paylarının iptalini ve yeniden adına tescilini talep etmiştir.
Davalı üçüncü kişiler; payları iyiniyetli olarak devraldıklarını, tapuda herhangi bir şerh bulunmadığını ve tapuya güven ilkesi gereği korunmaları gerektiğini savunmuşlardır.
Yargıtay’ın Yaklaşımı
- Yüklenici edimini yerine getirmeden arsa payı kazanamaz.
- Yüklenicinin hak sahibi olmadığı bir arsa payını üçüncü kişilere devretmesi hukuken sonuç doğurmaz.
- Üçüncü kişiler, yüklenicinin bina teslim etmeden hak sahibi olamayacağını bilebilecek durumdadır; bu nedenle iyiniyetli kabul edilemezler.
- Bu nedenle arsa paylarının üçüncü kişiler adına tescili korunamaz; arsa sahibi lehine tapu iptali ve tescil kararı verilir.
Bu karar, özellikle müteahhitlerin edimlerini yerine getirmeden yaptıkları devirlerde arsa sahiplerinin korunacağına dair emsal niteliktedir.
4. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi – 2015/5794 E., 2018/2902 K.
Karar Özeti
Davacı; yüklenici ile yaptığı sözleşme kapsamında 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümleri satın aldığını, bedelini ödediğini ve uzun yıllardır taşınmazları fiilen kullandığını
ileri sürerek tapu iptali ve tescil talep etmiş; bunun mümkün olmaması hâlinde taşınmazların bedelinin tazminini istemiştir. Mahkeme, yüklenicinin önceki davada kendi
edimlerini yerine getirmediğinin kesinleştiği gerekçesiyle tapu tescil talebinin reddine, taşınmaz bedelinin davalı yükleniciden alınmasına karar vermiştir.
Yargıtay, tapu iptali ve tescil talebinin koşulları incelenmeden doğrudan tazminata hükmedilmesini hukuka aykırı bularak kararı bozmuştur. Yargıtay’a göre;
belediyeden yapının imara uygunluğu araştırılmalı ve davacıya yüklenicinin edimlerini tamamlama yetkisi verilerek tescil koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilmelidir.
Hukuki Değerlendirme ve Kararın Önemi
Bu karar, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin tapu talep hakkı açısından son derece kritik bir içtihattır.
1. Üçüncü Kişinin Tescil Hakkı – Yargıtay’ın Yaklaşımı
- Satış vaadiyle taşınmaz satın alan üçüncü kişiler, kural olarak yüklenicinin halefidir.
- Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki tüm edimlerini eksiksiz yerine getirmiş olması gerekir.
- Yüklenici hak kazanmamışsa, üçüncü kişi de doğrudan bağımsız bölüm tescilini talep edemez.
2. Mahkemenin Hatası: Koşulları İncelemeden Tazminata Hükmetmek
Yargıtay’a göre mahkeme; tapu iptali ve tescil şartlarının oluşup oluşmadığını araştırmadan doğrudan tazminata hükmetmiştir.
Bu durum usul ve yasaya aykırıdır.
3. Yapının İmara Uygunluğu Araştırılmalıdır
Mahkeme, mutlaka belediyeden:
- Yapının imara uygun olup olmadığını,
- Uygun değilse uygun hâle getirilip getirilemeyeceğini
araştırmalıdır.
4. Davacıya Tamamlama Yetkisi Verilmelidir
Kararın en çarpıcı yönlerinden biri; davacı, yüklenicinin eksik edimlerini tamamlamaya istekli ise mahkemenin davacıya bu yetkiyi tanıması gerektiğinin vurgulanmasıdır.
Böylece tescil imkânı değerlendirilmeden doğrudan tazminata gidilmesinin önüne geçilmektedir. Bu yaklaşım, tüketiciyi ve bağımsız bölüm alıcılarını koruyucu niteliktedir.
5. Sonuç
Yargıtay’ın bozma gerekçesi; mülkiyet hakkına erişim, yüklenici–arsa sahibi ilişkisi, üçüncü kişi alıcıların korunması ve tapu iptali–tescil davalarının usulü bakımından
son derece öğretici ve yol göstericidir.
5. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi – 2011/1316 E., 2012/1694 K.
Tapu İptali ve Tescil – Müteahhidin Edimini Yerine Getirmemesi Hâlinde Tescil Talebi
Karar Özeti
Yargıtay; yüklenicinin arsa malikine karşı üstlendiği edimlerini tam ve gereği gibi yerine getirmediği sürece bağımsız bölüm üzerinde hak kazanamayacağını,
bu nedenle müteahhidin alacaklısının da onun yerine geçerek tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağını kabul etmiştir.
Dava, müteahhidin hak ettiği bağımsız bölümün tapuda adına tescil edilmesi ve bunun mümkün olmaması hâlinde satış işlemleri için tescil talebine dayanmaktadır.
Davacı, müteahhide ait olduğu iddia edilen bağımsız bölümün borçlu adına tescil edilmesini talep etmiş; gerekçe olarak da müteahhitten alacaklı olduğunu ve alacağını
icra dosyası üzerinden temlik aldığını ileri sürmüştür.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi
1. Müteahhidin Edimini Tam İfa Etmesi Zorunludur
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin hak kazanacağı bağımsız bölümlerin tescili, yüklenicinin sözleşme kapsamında:
- İnşaatı süresinde tamamlaması,
- Eksi̇k ve ayıplı iş bırakmaması,
- Ortak alanlar dahil tüm edimlerini yerine getirmesi
şartına bağlıdır. Somut olayda müteahhidin teslim yükümlülüklerini yerine getirmediği, eksik iş ve cezai şart borçlarının bulunduğu bilirkişi raporuyla saptanmıştır.
2. Müteahhidin Halefi (Alacaklı) Onun Eksikliklerini Tamamlamadan Tescil İsteyemez
Davacı, müteahhidin alacaklısı olup icra dosyasından alacağını temlik almış olsa da:
- Müteahhit hiçbir zaman hak kazanmadığı bir bağımsız bölümü devredemez.
- Alacaklı da müteahhidin yerine geçip tescil talebinde bulunamaz.
3. Arsa Maliklerinin Hakları Üstün Tutulmuştur
Yargıtay, arsa malikleri lehine şu ilkeyi vurgulamıştır:
“Müteahhit edimini yerine getirmediği sürece, arsa malikinin malvarlığı aleyhine mülkiyet devri yapılamaz.”
Sonuç ve İçtihadın Önemi
- Müteahhit edimlerini yerine getirmediği için bağımsız bölüm üzerinde hak kazanamamıştır.
- Bu nedenle davacının (alacaklı) tescil talebi hukuken mümkün değildir.
- Mahkemenin davayı reddi yerinde bulunmuş, karar Yargıtay tarafından ONANMIŞTIR.
Bu içtihat, özellikle kentsel dönüşüm ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde; müteahhidin edimlerini tam ve eksiksiz ifa etmeden bağımsız bölüm hak edemeyeceğini,
üçüncü kişilere yapılan satış vaadi veya devirlerin de bu durumda korunmayacağını ve yüklenicinin alacaklılarının dahi arsa malikinin malvarlığı üzerinde hak iddia edemeyeceğini
açıkça ortaya koymaktadır.