Usul hataları davanın reddine yol açabileceğinden sürecin uzman bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşır.
1. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
(TBK m. 352, İİK m. 67 ve 275)
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse, bu taahhüde dayanarak kiraya veren icra takibi başlatabilir veya doğrudan tahliye davası açabilir.
Yargıtay, tahliye taahhütnamesine dayalı davalarda Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğunu açıkça belirtmiştir.
- Kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.
- İcra takibi başlatılabilir (İİK m. 272).
- İtiraz edilmesi hâlinde kiraya veren:
- İtirazın kaldırılması (icra mahkemesi)
- İtirazın iptali (sulh hukuk mahkemesi)
seçeneklerinden birini tercih edebilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Karar Özeti
Tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan icra takibine kiracının itiraz etmesi üzerine açılan itirazın iptali davasında görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu belirtilmiş, yerel mahkemenin görevsizlik kararı hatalı bulunmuştur.
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350–351)
Kiraya verenin kendisi, eşi, anne-baba, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralanana gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç duyması hâlinde tahliye davası açabilir. Bu dava hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında uygulanabilir.
Yeni Malikin Tahliye Hakkı
- Yeni malik, taşınmazı devraldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır.
- Bildirimden sonra 6 ay geçince dava açabilir.
- Ya da mevcut sözleşme döneminin sonunda dava açabilir.
- Bildirim süresi emredici olup sonradan tamamlanamaz.
Kira Sözleşmesinin Uzaması (TBK m. 347)
- Belirli süreli sözleşme, kiracı 15 gün önce bildirmezse aynı koşullarla 1 yıl uzar.
- Bu uzama, sözleşmeyi belirsiz süreli hâle getirmez.
Dava Açma Süreleri
- Belirli süreli sözleşmede: Dava sözleşme bitiminde açılır.
- Belirsiz süreli sözleşmede: TBK m. 328 fesih bildirim sürelerine uyulur.
- TBK m. 353 ihtarı: Kiraya veren ihtar göndererek dava hakkını bir yıl saklı tutabilir.
Yargıtay’ın Benimsediği Temel İlkeler
- İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
- Ekonomik, sağlık veya ailevi sebepler ispatlanabilir nitelikte olmalıdır.
- Yeni malik bir aylık bildirim süresine uymak zorundadır.
- Dava 6 ay sonunda veya dönem sonunda açılabilir.
3. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye (TBK m. 350/2)
Kiralananın esaslı şekilde yenilenmesi, yeniden inşası veya imarı gerekiyorsa kiraya veren sözleşme bitiminde tahliye davası açabilir. İnşaatın zorunlu olduğunun teknik raporla ispatı gerekir.
4. Kira Bedelinin Ödenmemesi (İİK m. 269 vd.)
Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren icra takibi başlatabilir. 30 günlük ödeme süresi içinde ödeme yapılmaması hâlinde “tahliye talepli” takip ile kiracının tahliyesi istenebilir. Ayrıca bir yılda iki haklı ihtara sebep olan kiracıya karşı dönem sonunda tahliye davası açılabilir.
5. Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye (TBK m. 316)
- Kiralananın özenle kullanılmaması
- Komşuların rahatsız edilmesi
- Taşınmazın amacı dışında kullanımı
- İzinsiz devir
- Alt kira yasağının ihlali
6. Kanunda Öngörülen Diğer Tahliye Sebepleri
- Kiralananın harap olması
- Kamu yararı gereği yıkım
- Kullanım amacı dışında yararlanma
- Kiralayanın iflası (TBK m. 332)
- Tahliye taahhüdü sonrası yenilememe
Sonuç
Kira hukukunda tahliye nedenleri kanuna sıkı sıkıya bağlıdır ve usule ilişkin hatalar ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Yazıcı Law Office, tahliye davalarında süreci hukuka uygun, zamanında ve profesyonel şekilde yürütmektedir.