Kat mülkiyeti ve arsa payı belirleme süreçleri, Türkiye’de en fazla uyuşmazlık doğuran konular arasında yer alır. Özellikle projeye aykırı uygulamalar, hatalı arsa payı tahsisi, tapuda eksik bağımsız bölüm tescilleri, değer unsurlarının dikkate alınmaması veya zaman içinde yapılan tadilatların proje ile uyumsuz hâle gelmesi, maliklerin hak kaybına uğramasına neden olmaktadır.
Yargıtay’ın uzun yıllara yayılan içtihadı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak belirlenmesi gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır. Arsa payı belirlemesi veya düzeltimi talep edilen davalarda, Yargıtay’ın istikrarlı yaklaşımı şöyledir:
- Kat mülkiyeti kurulurken her bağımsız bölümün değeri ayrı ayrı belirlenmelidir.
- Arsa payı, bağımsız bölümün değeri ile orantılı olmalıdır.
- Bağımsız bir bölüme arsa payı özgülenmemişse mutlaka tescil edilmelidir.
- Değer belirlemesinde; kat, konum, cephe, kullanım alanı, mimari özellikler, aydınlanma, ısınma sistemi ve manzara gibi unsurlar dikkate alınmalıdır.
- Sonradan yapılan tadilat, kullanım değişikliği, imar değişikliği, bakım/onarım gibi durumlar değer tespitinde dikkate alınmaz.
- Eksik, soyut veya genel ifadeli bilirkişi raporları geçerli kabul edilmez.
- Tüm kat maliklerinin davaya dahil edilmesi gerekebilir.
- Mahkemeler yalnızca dava konusu bağımsız bölüm yönünden değil, tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarını gözden geçirmelidir.
Bu nedenle arsa payı uyuşmazlıkları, hem teknik hem hukuki yönden kapsamlı inceleme gerektiren özel uzmanlık alanlarından biridir.
Yazıcı Law Office olarak; kat mülkiyeti tesisi, arsa payı düzeltimi, projeye aykırılık, iskan & proje uyuşmazlıkları ve tapu tescil işlemleri konusunda Yargıtay içtihatlarını esas alarak müvekkillerimize profesyonel hukuki destek sunmaktayız.
Aşağıda; arsa payı düzeltilmesine ilişkin seçilmiş Yargıtay kararlarının özeti ve değerlendirmesi yer almaktadır.
634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 3, m. 13
Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine, kat irtifakının kurulduğu tarihteki, — doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmesi halinde ise bu tarihteki — değeri ile oranlı olarak özgülenen arsa payının, ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.
Arsa payı, bağımsız bölümün değerine göre tespit edilir ve başka bir bağımsız bölüme bağlanamaz.
Kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm:
- Bağlı bulunduğu arsa payı,
- Ana taşınmazın kayıtlı olduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları,
gösterilmek suretiyle kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına tescil edilir. Bağımsız bölümün eklentileri ve ortak yerlerle bağlantısı da tescilde açıkça belirtilir.
KARARIN ÖZETİ
Bu karar, bir bağımsız bölüme arsa payı özgülenmeden kat mülkiyeti kurulması hâlinde, arsa paylarının düzeltilmesi için ilgili malik tarafından dava açılabileceğini ve mahkemenin tüm bağımsız bölümlerin değerlerine göre arsa paylarını yeniden belirlemesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Somut olayda, onaylı mimari projede yer alan B Blok 11 no’lu dükkân bağımsız bölüm olarak gösterilmiş olmasına rağmen, kat mülkiyeti kurulurken bu bağımsız bölüm tapuya tescil edilmemiş ve arsa payı özgülenmemiştir. Bu durum, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3 ve 13. maddelerine açıkça aykırıdır.
Yargıtay’a göre:
- Kat mülkiyeti kurulduğu sırada her bağımsız bölümün değeri ayrı ayrı belirlenmeli,
- Bu değerlere göre oranlı arsa payı özgülenmeli,
- Arsa payı verilmemiş bağımsız bölümler için arsa payı yeniden belirlenip tapuya tescil edilmeli,
- Bu işlem yapılırken diğer bağımsız bölümlerin arsa payları da yeniden düzenlenmelidir.
Mahkeme yalnızca dava konusu bağımsız bölümün tesciline karar verdiğinden, araştırma ve inceleme eksikliği nedeniyle hüküm Yargıtay tarafından BOZULMUŞTUR.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi – 2005/1500 E., 2005/3483 K. – Arsa Payı Düzeltilmesi Kararı
KARAR ÖZETİ
“Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2005/1500 E., 2005/3483 K. sayılı kararında; onaylı mimari projede bağımsız bölüm olarak yer alan bir taşınmaza arsa payı verilmeden kat mülkiyeti kurulmasının hukuka aykırı olduğu, bu durumda tüm bağımsız bölümlerin değerlerinin belirlenerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesi gerektiği belirtilmiş ve eksik inceleme yapan yerel mahkeme kararı bozulmuştur.”
Kararın Konusu
Bu Yargıtay kararı, kat mülkiyeti kurulurken bir bağımsız bölüme arsa payı verilmemesi durumunda, ilgili malik tarafından arsa payı düzeltilmesi ve tapu tescili talebinin nasıl değerlendirilmesi gerektiğini açıklamaktadır.
Somut olayda, onaylı mimari projede yer alan B Blok 11 no’lu dükkân bağımsız bölüm olarak planlanmış olmasına rağmen, kat mülkiyeti kurulurken tapuya tescil edilmemiş ve arsa payı özgülenmemiştir. Bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu’na açıkça aykırıdır.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi
Yargıtay’a göre:
- Arsa payı değerle orantılı olmalıdır
Kat mülkiyeti, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kurulurken sahip oldukları gerçek değerleri ile orantılı şekilde arsa payı verilmesiyle kurulur (KMK m. 3). Bu oranlamanın yapılmamış olması, kat maliklerine arsa payı düzeltilmesi davası açma hakkı verir. - Bağımsız bölüm tapuya tescil edilmemişse düzeltme zorunludur
Onaylı projede bulunan bir bağımsız bölümün:- Tapuya işlenmemesi,
- Arsa payı verilmemesi
hukuken kabul edilemez. Bu durumda mahkeme tüm bağımsız bölümler için arsa paylarını yeniden belirlemeli ve tescil etmelidir.
- Yargıtay eksik inceleme nedeniyle kararı bozmuştur
Yerel mahkeme yalnızca “dava konusu bağımsız bölümün tesciline” karar vererek eksik inceleme yapmıştır. Oysa Yargıtay’a göre mahkeme:- Tüm bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerini tespit etmeli,
- Bu değerlere göre bütün arsa payı dağılımını yeniden düzenlemeli,
- Dava konusu bölüm dahil tüm tapu kayıtlarını bu oranlara göre düzeltmelidir.
Bu yapılmadığı için karar HUMK 428 gereğince bozulmuştur. Karar tarihi: 11.04.2005
Kararın Önemi
Bu karar, özellikle kentsel dönüşüm ve arsa payı uyuşmazlıklarında çok önemlidir. Yargıtay açık şekilde şunları ortaya koymaktadır:
- ✔ Onaylı projede yer alan bir bağımsız bölümün tapuya işlenmemesi hukuka aykırıdır.
- ✔ Arsa payı yanlış belirlenmişse tüm bağımsız bölümlerin arsa payları yeniden düzenlenmelidir.
- ✔ Arsa payı düzeltilmesi davalarında bilirkişi incelemesi zorunludur.
- ✔ Mahkeme yalnızca dava konusu bağımsız bölüm için değil, tüm bina için arsa payı dağılımını yeniden yapmakla yükümlüdür.
Bu karar, arsa payı uyuşmazlıklarında somut dayanak olarak kullanılabilecek emsal niteliktedir.
(Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi – 2008/6170 E., 2008/10822 K.
“MAHKEMESİ : Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde arsa payı düzeltimi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı TOKİ vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Dosyanın incelenmesi sırasında dava konusu anataşınmazda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kuruluşu aşamasındaki belgelere rastlanılmamıştır. Mahkemece tapu sicil müdürlüğünden Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde belirtilen ve kat mülkiyetinin kurulması aşamasında tapu sicil müdürlüğüne sunulan belgelerin (proje, vaziyet planı, yapı kullanma izin belgesi, yönetim planı, noterden tasdikli bağımsız bölüm listesi, kat mülkiyetinin kurulmasını talep dilekçesi) getirtilip dosya içerisine konulduktan sonra temyiz incelemesi yapılmak üzere iadesi için dosyanın mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE, 23.10.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.”
YARGITAY 18. HD – 2008/6170 E., 2008/10822 K. – KARAR DEĞERLENDİRMESİ
Arsa Payı Düzeltilmesi Davasında Eksik Belgeler Nedeniyle Dosyanın Geri Çevrilmesi
Kararın Özeti
Bu karar, arsa payı düzeltme davasında, kat mülkiyetinin kurulmasına ilişkin tüm belgelerin dosyada bulunmasının zorunlu olduğunu vurgulamaktadır.
Yargıtay, somut olayda:
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kuruluşuna ilişkin
- mimari proje
- yapı kullanma izin belgesi
- vaziyet planı
- yönetim planı
- noterden tasdikli bağımsız bölüm listesi
- kat mülkiyetinin kurulmasını talep eden dilekçe
gibi belgelerin dosyada bulunmadığını tespit etmiş ve dosyanın eksiklikler giderilmek üzere mahkemesine geri çevrilmesine karar vermiştir.
Hukuki Değerlendirme
Arsa payı düzeltilmesi davasının sağlıklı yürüyebilmesi için:
- Kat mülkiyetinin dayanağı olan tüm belgeler eksiksiz şekilde getirtilmeli,
- Bağımsız bölümlerin değerleri, arsa payı oranları ve mimari planda karşılığı bilirkişiyle tespit edilmeli,
- Mahkeme, ancak bu belgeler ışığında karar verebilmelidir.
Bu belgeler olmadan yapılacak inceleme, eksik araştırmaya neden olur.
Uygulamadaki Önemi
Bu karar, arsa payı düzeltme davalarında:
- Dosyanın hazırlanması,
- Gerekli belgelerin temini,
- Bilirkişi incelemesinin kapsamı
konusunda hakimlere yol gösterir ve uygulamada sık kullanılan bir emsaldir. Özellikle TOKİ veya toplu konut projelerinde kat mülkiyeti belgelerinde eksiklik yaşanması halinde bu karar çok önemlidir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/6724 E., 2019/839 K. – Karar Özeti
“Dava, ana taşınmazdaki bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının tadilat projesine, fiilî kullanıma ve taşınmazın değer unsurlarına uygun olmadığı iddiasıyla arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.
Somut olayda, kapıcı dairesinin başlangıçta C Blokta iken tadilat projesiyle A Bloka kaydırıldığı, bazı bağımsız bölümlerin kullanım alanının bu nedenle değiştiği görülmüştür. Bu değişikliklerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlere nasıl etki ettiği, arsa payları arasında orantısızlığa yol açıp açmadığı tam olarak araştırılmamıştır.
Bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin; konumu, yüzölçümü, cephesi, mimari kullanımı, ışık alma durumu gibi tüm unsurlar dikkate alınarak ayrı ayrı belirlenmesi gerekirken, bilirkişi raporunda bu değer unsurlarının ayrıntılı biçimde açıklanmadığı, sadece yüzölçümleri üzerinden soyut bir değerlendirme yapıldığı anlaşılmıştır.
Mahkemece eksik inceleme ile karar verildiğinden hükmün BOZULMASINA karar verilmiştir.”
Hukuki Değerlendirme
Bu karar, arsa payı düzeltme davalarında Yargıtay’ın aradığı standartları açıkça ortaya koyması bakımından önemlidir.
Yargıtay’a göre arsa payının yeniden düzenlenebilmesi için:
- Arsa paylarının başlangıçta yanlış veya orantısız belirlenmiş olması gerekir.
Her bağımsız bölümün kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değeri titizlikle hesaplanmalıdır. - Arsa payı belirlenirken yalnızca bağımsız bölümün yüzölçümü yeterli değildir.
Yargıtay şu unsurların ayrı ayrı değerlendirilmesini şart koşmaktadır:- Bağımsız bölümün cinsi
- Bulunduğu kat
- Metrekare – yüzölçümü
- Aydınlanma / gün ışığı
- Cephesi ve manzarası
- Mimari kullanım şekli
- Isıtma sistemi
- Konumu ve kullanım alanı
- Tadilat projeleri nedeniyle oluşan değişiklikler
Bu unsurların her biri değer etkileyen kriterlerdir.
- Tadilat projesi varsa mutlaka usulüne uygun olup olmadığı araştırılmalıdır.
Kararda özellikle şu noktaya vurgu yapılmıştır:- Tadilat projesi tüm kat maliklerince onaylanmış olmalıdır.
- Belediyeye sunulup yürürlüğe girmiş olmalıdır.
- Tadilat projesine karşı bir iptal davası açılmış mı incelenmelidir.
- Tüm kat maliklerinin gerektiğinde davaya dahil edilmesi gerekir.
Arsa payı düzeltme, diğer bağımsız bölümlerin haklarını etkileyebilecek bir işlemdir. - Eksik inceleme ile verilen kararlar bozulur.
Bu dosyada da bilirkişi raporu soyut bulunduğu için hüküm bozulmuştur.
Sonuç
Bu karar, arsa payı düzeltme davalarında bilirkişi incelemesinin yalnızca metrekare üzerinden değil, bağımsız bölümün değerini etkileyen tüm kriterler dikkate alınarak yapılması gerektiğini göstermektedir. Yargıtay’ın yaklaşımı; tadilat projelerinin, fiilî kullanımın ve başlangıçtaki değer tespitlerinin eksiksiz araştırılmasını zorunlu kılmaktadır. Bu sebeple arsa payı düzeltme davalarında teknik ve hukuki incelemenin birlikte yürütülmesi, değerleme raporlarının ayrıntılı olması ve süreç yönetiminin uzman hukukçular tarafından takip edilmesi büyük önem taşır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2014/19475 E., 2015/9812 K. – Karar Özeti ve Değerlendirme
“Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi talebine ilişkindir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca arsa payları, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleriyle orantılı olarak belirlenmelidir. Mahkeme, bilirkişi raporuna dayanarak davayı kabul etmişse de; bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin o tarihteki değerlerinin, konum, kat, alan, ısınma, manzara gibi unsurlarla birlikte somut ve denetlenebilir şekilde değerlendirilmediği anlaşılmıştır.
Bağımsız bölümlerin değerlerinin hangi objektif ölçütlerle belirlendiği açıklanmadığından; tapudaki arsa paylarında düzeltilmeyi gerektiren bir yanlışlığın varlığı kesin şekilde ortaya konulmamıştır.
Bu nedenle Yargıtay, soyut ve gerekçesiz bilirkişi raporuna dayanılarak verilen kabul kararını hukuka aykırı bularak hükmün HUMK 428 gereğince BOZULMASINA karar vermiştir (09.06.2015).”
Değerlendirme – Bu Karar Ne Anlama Geliyor?
Bu karar, arsa payı düzeltilmesi davalarının teknik ve uzmanlık gerektirdiğini, her bilirkişi raporunun kabul edilemeyeceğini, raporun mutlaka somut, denetlenebilir ve objektif ölçütlere dayalı olması gerektiğini açık biçimde ortaya koymaktadır.
Yargıtay’ın kararındaki temel vurgular:
- Arsa payı düzeltilmesi istisnai bir taleptir.
Arsa payları ancak bağımsız bölümlerin değerleriyle açıkça orantısız ise değiştirilebilir. - Değer tespiti binanın yapıldığı dönem ölçütlerine göre yapılmalıdır.
Sonradan yapılan tadilatlar, kullanım değişiklikleri, bakım-onarım, manzara değişimi vs. dikkate alınamaz. - Bilirkişi raporu teknik ve hukuki olarak yeterli olmalıdır.
Raporda şu unsurların tek tek değerlendirilmesi zorunludur:- Bulunduğu kat
- Bağımsız bölümün alanı
- Cephesi ve manzarası
- Isınma sistemi
- Mimarî kullanım
- Konumu
- Işık alma durumu
- Yapının projedeki durumu
Somut olayda bu kriterler ayrıntılı incelenmediği için rapor yetersiz bulunmuştur.
- Arsa payı hatası net şekilde ispatlanmalıdır.
“Varsayım”, “genel değerlendirme” veya “soyut hesaplama” ile dava kazanılamaz. - Mahkemenin görevi tüm bağımsız bölümlerin değerini karşılaştırmaktır.
Sadece dava konusu bölümün değerine bakmak hukuken yanlıştır.