Kentsel dönüşüm uygulamalarında kat malikleri arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, çoğu zaman ileride açılacak davaların önünde mutlak bir engel olarak değerlendirilmektedir. Uygulamada yükleniciler tarafından da sıkça “Sözleşmeyi imzaladınız, artık dava açamazsınız.” şeklinde savunmalar ileri sürülmektedir.
Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 04.11.2019 tarihli, E.2018/4855, K.2019/8655 sayılı kararı, bu kabulün her somut olay bakımından doğru olmadığını açıkça ortaya koymuştur.
Uyuşmazlıkta davalılar da tam olarak bu savunmayı ileri sürmüşlerdir. Davalılara göre taraflar, düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini serbest iradeleriyle imzalamış, daire paylaşımını kabul etmiş ve bu nedenle sonradan ortaya çıkan değer farklılıkları nedeniyle herhangi bir talepte bulunulması mümkün değildir.
İlk derece mahkemesi de aynı görüşü benimsemiş ve şu gerekçeyle davayı reddetmiştir:
“Taraflarca imzalanmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile her bir kat malikine ve yükleniciye verilecek dairelerin tarafların hür iradeleri ile belirlendiği, sözleşmenin rızai taksimi içerdiği, rızai taksimde paylaşanların birbirine karşı azlık ve çokluk ileri süremeyeceği…”
İlk derece mahkemesine göre taraflar sözleşmeyi kabul ettiklerinden artık bağımsız bölümler arasında meydana gelen değer farklılıkları ileri sürülemezdi.
Ancak Yargıtay bu yaklaşımı isabetli bulmamıştır.
Kararda öncelikle kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakkının korunmasının esas olduğu özellikle vurgulanmıştır. Bu kapsamda Yargıtay şu tespiti yapmaktadır:
“Kentsel dönüşüm kapsamında yıktırılan binanın yerine yenisinin yapılması kararının verilmesi durumunda, bina maliklerinin sahip olduğu pay oranlarının orantısız biçimde azaltılması mülkiyet hakkını zedeleyecektir.”
Kararın devamında ise daha da önemli bir ilke ortaya konulmuştur:
“Yıkılacak bina ile yapılacak bina karşılaştırılmalı, uygun düştüğü ölçüde yapı maliklerinin bağımsız bölümlerinin konum, katı, büyüklüğü ve diğer özellikleri muhafaza edilmelidir. Aksi durumda tarafların sebepsiz zenginleşmesine yol açacaktır.”
Bu değerlendirme son derece önemlidir. Çünkü Yargıtay, kat maliklerinin sözleşmeyi imzalamış olmasını tek başına davanın reddi için yeterli görmemiş; esas incelemenin bağımsız bölümler arasında gerçekten haksız bir değer aktarımı meydana gelip gelmediği noktasında yapılması gerektiğini kabul etmiştir.
Nitekim Daire, ilk derece mahkemesinin hiçbir teknik inceleme yaptırmadan davayı reddetmesini de hukuka aykırı bulmuştur. Kararda bu husus açıkça şu ifadelerle belirtilmiştir:
“Davalıların sebepsiz zenginleşip zenginleşmedikleri hususunun irdelenmesi özel ve teknik bir bilgiyi gerektirmektedir.”
Bu nedenle mahkemenin mutlaka bilirkişi incelemesi yaptırması gerektiği belirtilmiş ve şu bozma gerekçesine yer verilmiştir:
“Mahkemece; taraflar ve dava dışı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmeye ait mimari proje, tapu kayıtları dikkate alınarak, üç kişilik konusunda uzman bilirkişi heyeti refakatinde taşınmaz mahallinde keşif icra edilip, tarafların arsa payları ve taraflara ait bağımsız bölümlerin yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarihteki değerleri de gözetilerek davalıların sebepsiz zenginleşip zenginleşmedikleri hususunda rapor alınmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekir.”
Yargıtay, bu gerekçelerle eksik incelemeye dayalı ret kararını bozmuştur.
Kararın günümüz açısından önemi, yalnızca 2019 yılında verilmiş bir içtihat olmasından kaynaklanmamaktadır. Asıl önem, 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde bugün en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan birine doğrudan çözüm getirmesidir. Özellikle son yıllarda kat maliklerinin yüklenicilerle yaptıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bağımsız bölüm dağılımı, şerefiye farklılıkları ve değer kayıpları nedeniyle açılan davaların sayısı önemli ölçüde artmıştır. Buna rağmen uygulamada sıkça, “Sözleşmeyi imzaladınız, artık dava açamazsınız.” şeklinde hukuki dayanağı tartışmalı bir savunma ile karşılaşılmaktadır.
İşte Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 04.11.2019 tarihli, E.2018/4855, K.2019/8655 sayılı kararı tam da bu noktada uygulamaya yön veren önemli ilkeler ortaya koymaktadır. Kararda, kat maliklerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamış olmalarının tek başına dava hakkını ortadan kaldırmayacağı kabul edilmiş; mahkemelerin yalnızca sözleşmenin varlığına dayanarak davayı reddedemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Bunun yerine, gerçekten kat malikleri arasında hukuka aykırı bir değer aktarımı bulunup bulunmadığının teknik bilirkişi incelemesi ile ortaya konulması gerektiği vurgulanmıştır.
Kararın bir diğer önemli yönü ise, kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakkını şekli değil, maddi anlamda korumasıdır. Uygulamada yükleniciler veya bazı kat malikleri, “Herkes sözleşmeyi imzaladı.” savunmasını ileri sürerek ortaya çıkan ekonomik dengesizlikleri göz ardı edebilmektedir. Oysa Yargıtay, sözleşmenin imzalanmış olmasını tek başına yeterli görmemiş; bağımsız bölümlerin konumu, katı, büyüklüğü, kullanım özellikleri ve ekonomik değeri bakımından eski ve yeni durumun karşılaştırılması gerektiğini belirtmiştir. Böylece şeklen geçerli bir sözleşmenin bulunmasının, fiilen ortaya çıkan haksız değer aktarımını meşru hale getirmeyeceğini ortaya koymuştur.
Kararın günümüzdeki önemini artıran bir diğer husus ise, son yıllarda birçok kentsel dönüşüm projesinde şerefiye dengelerinin bozulması nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklardır. Özellikle zemin katların ticari değeri, üst katların manzara avantajı, dubleks bağımsız bölümler, teras kullanımları veya bağımsız bölümlerin cephe değişiklikleri gibi nedenlerle bazı maliklerin taşınmazları ciddi şekilde değer kazanırken, bazı maliklerin bağımsız bölümleri aynı ölçüde değerlenmemektedir. Bu tür uyuşmazlıklarda artık yalnızca metrekare karşılaştırması yapılması yeterli değildir. Yargıtay’ın bu kararı, ekonomik değer dengesinin korunmasını esas alması bakımından uygulamaya önemli bir ölçüt kazandırmıştır.
Karar aynı zamanda ispat hukuku bakımından da önemli sonuçlar doğurmaktadır. Zira Yargıtay, bu tür uyuşmazlıklarda hâkimin yalnızca sözleşmeyi inceleyerek karar vermesini yeterli görmemiş; uyuşmazlığın çözümünün teknik bilgi gerektirdiğini belirterek, HMK’nın 266. maddesi kapsamında uzman bilirkişi heyetiyle keşif yapılmasını zorunlu görmüştür. Böylece mahkemelerin, eski ve yeni bağımsız bölümlerin objektif piyasa değerlerini karşılaştırmadan “sebepsiz zenginleşme yoktur” sonucuna ulaşamayacağı açıkça ortaya konulmuştur.
Sonuç olarak bu karar, yalnızca sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanmasına ilişkin bir bozma kararı değildir. Aynı zamanda kentsel dönüşüm projelerinde imzalanan sözleşmelerin mutlak dokunulmazlığa sahip olmadığını, sözleşmenin uygulanması sonucunda kat malikleri arasında hukuken haklı gösterilemeyen bir değer aktarımı meydana gelmişse, bunun yargısal denetime tabi tutulabileceğini ortaya koyan önemli bir içtihattır. Bugün devam eden binlerce kentsel dönüşüm projesi dikkate alındığında, bu kararın hem yükleniciler hem kat malikleri hem de uyuşmazlıkları çözecek mahkemeler bakımından yol gösterici nitelikte olduğu kuşkusuzdur.