Yargıtay İçtihatları ve Doktrindeki Görüşler Işığında Kapsamlı Bir İnceleme
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukuk uygulamasında en fazla uyuşmazlığa konu olan sözleşme türlerinden birini oluşturmaktadır. Bunun temel nedeni, bu sözleşmelerin yalnızca bir eser sözleşmesi niteliği taşımaması; aynı zamanda taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin unsurlar da içeren, karşılıklı ve birbirine bağlı edimlerden oluşan karma nitelikli bir hukuki ilişki meydana getirmesidir. Arsa sahibinin arsasını yükleniciye tahsis etmesi, buna karşılık yüklenicinin belirli teknik ve hukuki şartlara uygun bir yapı inşa ederek bunun kararlaştırılan bağımsız bölümlerini arsa sahibine teslim etmeyi üstlenmesi, tarafların edimlerini uzun bir zamana yaymakta ve sözleşmenin ifası süresince çok sayıda hukuki ilişkinin ortaya çıkmasına neden olmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, sözleşmenin ifası sırasında değil, sözleşmenin sona ermesi aşamasında ortaya çıkmaktadır. Özellikle yüklenicinin inşaata hiç başlamaması, inşaatı makul süre içerisinde tamamlamaması, projeye aykırı imalat gerçekleştirmesi, ruhsat alınamaması, işi terk etmesi veya sözleşmeden doğan diğer yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmemesi hâllerinde arsa sahipleri çoğu zaman sözleşmeyi feshetme yoluna başvurmaktadır. Buna karşılık yükleniciler ise gerçekleştirdikleri imalatların karşılıksız bırakılamayacağını, meydana getirdikleri ekonomik değerin tasfiye sırasında dikkate alınması gerektiğini ileri sürerek çeşitli alacak taleplerinde bulunmaktadır.
Uygulamada en sık karşılaşılan yanılgılardan biri, haklı nedenle gerçekleştirilen feshin yüklenicinin bütün haklarını kendiliğinden ortadan kaldırdığı yönündeki düşüncedir. Oysa kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, yalnızca sözleşme ilişkisinin sona ermesini ifade etmemekte; aynı zamanda tarafların o ana kadar yerine getirdikleri edimlerin hangi esaslara göre tasfiye edileceği, yüklenicinin meydana getirdiği imalatların hukuki akıbeti, iş bedelinin hangi tarihteki ekonomik değerler esas alınarak hesaplanacağı ve tarafların birbirlerinden hangi taleplerde bulunabilecekleri gibi son derece önemli hukuki sorunları da beraberinde getirmektedir. Başka bir ifadeyle, fesih çoğu zaman uyuşmazlığın sonunu değil, tasfiye sürecinin başlangıcını oluşturmaktadır.
Nitekim kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesi hâlinde uygulanacak hukuki rejim, uzun yıllar boyunca gerek öğretide gerekse Yargıtay uygulamasında önemli tartışmalara konu olmuştur. Bu tartışmaların odak noktasını, genel borçlar hukuku hükümlerinin kat karşılığı inşaat sözleşmelerine aynen uygulanıp uygulanamayacağı, feshin her durumda geçmişe etkili sonuç doğurup doğurmayacağı ve taraflar arasındaki tasfiyenin hangi esaslara göre gerçekleştirileceği oluşturmuştur. Özellikle yüklenicinin inşaatın önemli bir kısmını tamamladığı hâllerde, klasik dönme teorisinin aynen uygulanmasının hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuracağı yönündeki görüşler zamanla ağırlık kazanmış; bu gelişme Yargıtay’ın içtihatlarına da yansımıştır.
Bu alandaki en önemli dönüm noktası, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 tarihli ve E.1983/3, K.1984/1 sayılı kararıdır. Anılan kararla birlikte, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih kurumunun genel borçlar hukuku ilkeleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmekle birlikte, somut olayın özellikleri ve dürüstlük kuralı gözetilerek bazı durumlarda feshin geçmişe değil ileriye etkili sonuç doğurabileceği de açıkça ortaya konulmuştur. Böylece uzun yıllar boyunca uygulamada yaşanan önemli bir tereddüt giderilmiş ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tasfiyesine ilişkin yeni bir içtihat çizgisi oluşmuştur.
İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ile Yargıtay 15. Hukuk Dairesi tarafından verilen çok sayıda karar, bu ilkeyi geliştirerek fesih sonrasında yüklenicinin hangi hakları talep edebileceği, iş bedelinin hangi tarihteki rayiçler esas alınarak hesaplanacağı, arsa paylarının hukuki durumu ve tasfiyenin kapsamı gibi konularda uygulamaya yön vermiştir. Özellikle Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 17.11.1987 tarihli ve E.1987/474, K.1987/3975 sayılı kararı, yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatların bedelinin hangi tarihteki ekonomik koşullar esas alınarak belirleneceği konusunda bugün de önemini koruyan temel ilkelerden birini ortaya koymaktadır.
Bu çalışmada, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesine ilişkin hukuki rejim, öğretide ileri sürülen görüşler ve Yargıtay uygulaması birlikte değerlendirilerek incelenecektir. Bu kapsamda öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği ile fesih kurumunun genel esasları ele alınacak; daha sonra feshin geçmişe ve ileriye etkili sonuçları, İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun konuya ilişkin yaklaşımı, tasfiye sürecinin kapsamı, yüklenicinin fesih sonrasında ileri sürebileceği talepler ve konuya yön veren emsal Yargıtay kararları ayrıntılı olarak değerlendirilecektir.
I. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Fesih Kurumunun Genel Çerçevesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk hukukunda kanunda özel olarak düzenlenmiş bağımsız bir sözleşme tipi olmayıp, uygulama ve öğreti tarafından kabul edilen kendine özgü (sui generis) karma nitelikli sözleşmeler arasında yer almaktadır. Sözleşmenin bir yönünü, yüklenicinin bir eser meydana getirme borcu oluştururken; diğer yönünü ise arsa sahibinin, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin veya arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye devretme borcu meydana getirmektedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmesine ilişkin hükümler ile taşınmaz satışına ilişkin kuralların birlikte değerlendirilmesini gerektiren karma bir hukuki yapı arz etmektedir.
Sözleşmenin bu karma niteliği, özellikle fesih kurumunun uygulanması bakımından önem taşımaktadır. Zira eser sözleşmelerinde yüklenicinin meydana getireceği eser çoğu zaman tek seferde teslim edilen bir edim niteliği taşırken, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların borçları uzun bir zaman dilimine yayılmakta; ruhsat işlemlerinden proje hazırlığına, kaba inşaattan iskânın alınmasına kadar birbirini takip eden çok sayıda teknik ve hukuki aşamadan oluşmaktadır. Dolayısıyla bu sözleşmelerde meydana gelen temerrüt veya sözleşmeye aykırılık hâllerinin değerlendirilmesi de klasik eser sözleşmelerinden farklı özellikler göstermektedir.
Genel borçlar hukuku bakımından borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklıya tanınan seçimlik haklar, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından da kural olarak uygulanmaktadır. Bununla birlikte, sözleşmenin niteliği gereği, fesih hakkının kullanılması her somut olayda aynı hukuki sonuçları doğurmamaktadır. Özellikle inşaatın henüz başlangıç aşamasında bulunduğu durumlarla, yapının büyük ölçüde tamamlandığı hâller arasında hukuki sonuç bakımından önemli farklılıklar ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih kurumunun değerlendirilmesi, yalnızca genel temerrüt hükümleriyle sınırlı olmayıp, dürüstlük kuralı, hakkaniyet ilkesi ve sözleşmenin ifa düzeyi birlikte dikkate alınarak yapılmalıdır.
II. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Fesih Rejimi ve 25.01.1984 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının Getirdiği Hukuki Yaklaşım
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi konusunda uzun yıllar boyunca uygulamada yaşanan en önemli tartışma, genel borçlar hukuku hükümlerinin bu sözleşmelere aynen uygulanıp uygulanamayacağı noktasında toplanmıştır. Özellikle yüklenicinin temerrüde düşmesi üzerine arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi hâlinde, bu dönmenin geçmişe etkili sonuç doğuracağı ve tarafların sözleşme hiç kurulmamış gibi eski hâle döneceği yönündeki klasik yaklaşım, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin kendine özgü yapısı karşısında ciddi eleştirilere konu olmuştur. Gerçekten de yıllarca devam eden, önemli miktarda emek, malzeme ve sermaye gerektiren bir inşaat faaliyetinin sonunda, sırf sözleşme feshedildiği gerekçesiyle tarafların başlangıçtaki hukuki durumlarına döndürülmesi, çoğu zaman ne ekonomik gerçeklikle ne de hakkaniyet ilkesiyle bağdaşmaktadır.
Sorunun temelinde, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin klasik eser sözleşmelerinden önemli ölçüde farklı bir ekonomik yapıya sahip olması yatmaktadır. Yüklenici, sözleşmenin imzalanmasından itibaren yalnızca bir eser meydana getirmemekte; aynı zamanda ruhsat işlemlerini yürütmekte, projeleri hazırlatmakta, finansman sağlamakta, malzeme temin etmekte ve çoğu zaman inşaatın önemli bir bölümünü tamamlamaktadır. Bu süreçte meydana getirilen ekonomik değer yalnızca yüklenicinin değil, aynı zamanda arsa sahibinin malvarlığında da önemli bir artış sağlamaktadır. İnşaatın belirli bir seviyeye ulaştığı durumlarda arsa, artık başlangıçtaki arsa olmaktan çıkmakta; üzerinde önemli ölçüde tamamlanmış bir yapı bulunan farklı bir ekonomik değere dönüşmektedir. Böyle bir durumda sözleşmenin geriye etkili olarak ortadan kaldırılması ve tarafların eski hâle döndürülmesi, teorik olarak mümkün görünse bile uygulamada çoğu zaman hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurmaktadır.
İşte bu tartışmalar, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 tarihli ve E.1983/3, K.1984/1 sayılı kararı ile önemli ölçüde çözüme kavuşturulmuştur. Anılan karar, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi bakımından bugün de geçerliliğini koruyan temel ilkeleri ortaya koymuş; özellikle feshin her somut olayda aynı hukuki sonucu doğurmayacağını açıkça kabul etmiştir.
İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin de genel borçlar hukuku sistematiği içerisinde değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmiş, yüklenicinin temerrüdü hâlinde arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkının bulunduğunu belirtmiştir. Ancak kararın asıl önemi, bu genel ilkeyi mutlak bir kural olarak kabul etmemesinden kaynaklanmaktadır. Kurul, özellikle uzun süre devam eden inşaat faaliyetleri sonucunda meydana gelen fiili ve ekonomik durumun göz ardı edilmesinin dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağını belirtmiş; bazı hâllerde klasik dönme teorisinin uygulanmasının hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğurabileceğini ifade etmiştir.
Bu nedenle İçtihadı Birleştirme Kararı’nda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde her olayın kendi özellikleri içerisinde değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiş; yüklenicinin edimlerinin ulaştığı aşama, inşaatın gerçekleşme oranı, tarafların sözleşmeye aykırılıklarının ağırlığı ve dürüstlük kuralı birlikte dikkate alınarak feshin geçmişe veya ileriye etkili sonuç doğurabileceği benimsenmiştir. Böylece kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından tek tip bir fesih rejimi yerine, somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçların doğabileceği esnek bir sistem kabul edilmiştir.
İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun bu yaklaşımı, aslında klasik borçlar hukuku ilkelerinden tamamen ayrılmayı değil; tam aksine, bu ilkelerin Medeni Kanun’un 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ile birlikte yorumlanmasını amaçlamaktadır. Kurul, sözleşmenin henüz başlangıç aşamasında bulunduğu ve yüklenicinin önemli sayılabilecek bir ekonomik değer meydana getirmediği durumlarda geçmişe etkili fesih sonucunun doğal olduğunu kabul etmekte; buna karşılık inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı veya arsa sahibinin yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatlardan önemli ölçüde yararlandığı durumlarda aynı sonucun hakkaniyet duygusunu zedeleyebileceğini belirtmektedir.
Gerçekten de inşaatın yüzde seksen veya doksan seviyesinde tamamlandığı, arsa sahibinin ekonomik değeri önemli ölçüde artmış bir taşınmaza sahip olduğu hâllerde, sözleşmenin geçmişe etkili olarak ortadan kaldırılması ve yüklenicinin gerçekleştirdiği bütün imalatların hukuken yok sayılması, dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacaktır. Böyle bir durumda arsa sahibi, yüklenicinin meydana getirdiği ekonomik değerden yararlanmaya devam ederken, yüklenici ise uzun yıllara yayılan emeğinin ve yatırımının karşılığını hiçbir şekilde alamamış olacaktır. İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu işte bu ihtimali dikkate alarak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tasfiyesinde mutlak kurallar yerine hakkaniyet ilkesini esas alan bir yaklaşımı benimsemiştir.
Bununla birlikte, İçtihadı Birleştirme Kararı’nın uygulamada zaman zaman eksik yorumlandığı da görülmektedir. Özellikle yalnızca “ileriye etkili fesih mümkündür” yönündeki tespit öne çıkarılmakta; oysa karar dikkatle incelendiğinde, Kurul’un ileriye etkili feshi genel bir kural olarak değil, istisnai bir çözüm yolu olarak kabul ettiği anlaşılmaktadır. Başka bir ifadeyle, her kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ileriye etkili sonuç doğurmayacağı gibi, her fesihte geçmişe etkili sonuçların uygulanması da mümkün değildir. Belirleyici olan husus, somut olayın özellikleri ile dürüstlük kuralının birlikte değerlendirilmesidir.
Nitekim İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında Yargıtay daireleri tarafından verilen kararlar incelendiğinde, özellikle inşaatın ulaştığı fizikî seviye, yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatların ekonomik değeri ve arsa sahibinin bu imalatlardan ne ölçüde yararlandığı hususlarının kararların temel belirleyicisi hâline geldiği görülmektedir. Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, tek başına hukuki sonucun belirlenmesi bakımından yeterli olmayıp; feshin ardından taraflar arasındaki tasfiye ilişkisinin hangi esaslara göre yürütüleceğinin ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.
İşte bu noktada ikinci önemli sorun ortaya çıkmaktadır. Sözleşmenin sona erdiği kabul edildikten sonra taraflar arasındaki hesaplaşma hangi hukuki esaslara göre gerçekleştirilecektir? Başka bir ifadeyle, yüklenicinin meydana getirdiği imalatların hukuki değeri nasıl belirlenecek, iş bedeli hangi tarihteki ekonomik koşullar esas alınarak hesaplanacak ve tasfiye hangi hukuk kurallarına göre yürütülecektir? Öğretide uzun yıllar boyunca tartışılan bu sorular, yalnızca feshin hukuki niteliğiyle değil, aynı zamanda tasfiye kurumunun hangi hukuki temele dayandırılacağıyla da yakından ilişkilidir.
III. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Fesih Sonrası Tasfiye Sorunu
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesiyle birlikte ortaya çıkan en önemli hukuki sorunlardan biri, tarafların fesih tarihine kadar yerine getirmiş oldukları edimlerin hangi esaslara göre tasfiye edileceğidir. Gerçekten de fesih, sözleşmeden doğan asli borç ilişkisini sona erdirmekle birlikte, tarafların o ana kadar ifa ettikleri edimlerin hukuki akıbetini kendiliğinden belirlememektedir. Özellikle yüklenicinin inşaatın belirli bir seviyeye ulaştırdığı, arsa üzerinde ekonomik değer meydana getirdiği veya arsa sahibinin yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatlardan fiilen yararlanmaya başladığı durumlarda, tasfiye ilişkisinin hangi hukuk kurallarına göre çözümleneceği ayrı bir değerlendirmeyi zorunlu kılmaktadır.
Öğretide uzun yıllar boyunca bu konuda farklı görüşler ileri sürülmüş; tartışma esas itibarıyla tasfiyenin genel borçlar hukuku hükümlerine mi, yoksa sözleşmenin kendine özgü yapısından kaynaklanan özel ilkelere mi dayanacağı noktasında yoğunlaşmıştır. Bu tartışmanın önemi yalnızca teorik nitelikte olmayıp, yüklenicinin hangi alacak kalemlerini ileri sürebileceği, iş bedelinin hangi esaslara göre hesaplanacağı ve arsa sahibinin hangi ölçüde sorumlu tutulacağı gibi uygulamada doğrudan sonuç doğuran pek çok sorunun çözümünü de etkilemektedir.
İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 tarihli kararından sonra, öğretide ağırlıklı olarak kabul edilen görüş, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tasfiyenin tek tip kurallarla açıklanamayacağı yönündedir. Gerçekten de sözleşmenin hangi aşamada sona erdiği, yüklenicinin edimlerini hangi ölçüde yerine getirdiği, arsa sahibinin meydana getirilen yapıdan ne ölçüde yararlandığı ve feshin hangi sebeple gerçekleştiği gibi hususlar, tasfiye ilişkisinin kapsamını doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tasfiye, soyut kurallarla değil; somut olayın bütün özellikleri birlikte değerlendirilerek gerçekleştirilmelidir.
Özellikle yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatların arsa sahibinin malvarlığında kalmaya devam ettiği durumlarda, tasfiye ilişkisinin yalnızca sözleşmenin sona ermesi olgusuna indirgenmesi mümkün değildir. Çünkü fesih, sözleşmeyi sona erdirse de yüklenicinin emeği, malzemesi ve meydana getirdiği ekonomik değer fiilen ortadan kalkmamakta; aksine çoğu zaman arsa sahibinin malvarlığı içerisinde varlığını sürdürmektedir. Bu nedenle tasfiye ilişkisinin amacı, sözleşmenin feshi nedeniyle taraflardan birinin haklı olmayan şekilde zenginleşmesini veya diğer tarafın ölçüsüz biçimde zarara uğramasını önlemek olmalıdır.
Nitekim öğretide de haklı olarak ifade edildiği üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih sonrasında kurulacak tasfiye ilişkisinin temel amacı, tarafları mümkün olduğu ölçüde hakkaniyete uygun bir dengeye ulaştırmaktır. Zira fesih kurumu, sözleşmeye aykırı davranan tarafı cezalandırmaya yönelik olmayıp; taraflar arasındaki hukuki ilişkiyi sona erdirirken, meydana gelen ekonomik sonuçların adil şekilde dağıtılmasını amaçlayan bir hukuki mekanizmadır. Bu nedenle tasfiye hükümleri uygulanırken yalnızca yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranışı değil, aynı zamanda arsa sahibinin elde ettiği ekonomik yarar da göz önünde bulundurulmalıdır.
Ancak tasfiyenin hangi hukuk kurallarına göre gerçekleştirileceği hususunda öğretide tam bir görüş birliği bulunduğunu söylemek mümkün değildir. Bir görüş, fesih ile birlikte sözleşmenin geçmişe etkili olarak ortadan kalktığını, bu nedenle tarafların verdiklerini geri isteme haklarının genel hükümler çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini savunmaktadır. Buna karşılık diğer görüş ise, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin kendine özgü yapısı nedeniyle tasfiyenin salt genel hükümlere indirgenemeyeceğini, taraflar arasındaki ilişkinin sözleşmenin niteliği gözetilerek değerlendirilmesi gerektiğini ileri sürmektedir. Özellikle uzun süre devam eden ve önemli ölçüde ifa edilmiş inşaat sözleşmelerinde, klasik dönme hükümlerinin uygulanmasının hakkaniyete uygun sonuçlar doğurmayacağı yönündeki düşünce, Yargıtay uygulamasında da önemli ölçüde kabul görmüştür.
Bu noktada özellikle vurgulanmalıdır ki, uygulamada çoğu zaman “fesih” ile “tasfiye” kavramları birbirine karıştırılmaktadır. Oysa bu iki kurum birbirinden tamamen farklı hukuki fonksiyonlara sahiptir. Fesih, sözleşme ilişkisini sona erdiren bozucu yenilik doğuran bir hak niteliğindedir. Tasfiye ise, sona eren sözleşme nedeniyle tarafların malvarlıklarında meydana gelen değişikliklerin hangi esaslara göre denkleştirileceğini belirleyen ikinci aşamayı ifade etmektedir. Dolayısıyla sözleşmenin haklı nedenle feshedilmiş olması, tasfiyenin nasıl yapılacağı sorusuna tek başına cevap vermemektedir. Asıl sorun, fesih sonrasında tarafların birbirlerinden hangi taleplerde bulunabileceklerinin ve bu taleplerin hangi esaslara göre belirleneceğinin ortaya konulmasıdır.
Nitekim Yargıtay’ın sonraki yıllarda geliştirdiği içtihatlar da bu ayrımı esas almıştır. Özellikle Yargıtay 15. Hukuk Dairesi tarafından verilen kararlar incelendiğinde, Dairenin öncelikle sözleşmenin hangi tarihte ve hangi sebeple sona erdiğini belirlediği, ardından ise tasfiye ilişkisinin kapsamını bu tarih esas alınarak değerlendirdiği görülmektedir. Başka bir ifadeyle, Yargıtay bakımından fesih tarihi yalnızca sözleşmenin sona erdiği anı ifade etmemekte; aynı zamanda yüklenicinin talep edebileceği iş bedelinin hangi tarihte muaccel hâle geldiğinin ve bu bedelin hangi ekonomik koşullar esas alınarak hesaplanacağının da başlangıç noktasını oluşturmaktadır.
İşte bu yaklaşım, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 17.11.1987 tarihli ve E.1987/474, K.1987/3975 sayılı kararında açık biçimde ortaya konulmuştur. Anılan kararda Daire, yalnızca yüklenicinin yaptığı işlerin bedelinin hesaplanmasına ilişkin teknik bir değerlendirme yapmakla yetinmemiş; aynı zamanda kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih tarihinin tasfiye bakımından neden belirleyici olduğunu ortaya koyan önemli ilkeler geliştirmiştir. Kararın en dikkat çekici yönü, yüklenicinin alacağının doğduğu tarihi, inşaatın fiilen gerçekleştirildiği tarihten bağımsız olarak değerlendirmesi ve tasfiye hesabının sözleşmenin fiilen münfesih hâle geldiği tarih esas alınarak yapılması gerektiğini kabul etmesidir.
IV. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 17.11.1987 Tarihli, E.1987/474, K.1987/3975 Sayılı Kararı Çerçevesinde Fesih Tarihinin Tasfiyeye Etkisi
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi sonrasında yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatların hangi esaslara göre değerlendirileceği ve bu imalatların bedelinin hangi tarihteki ekonomik değerler dikkate alınarak hesaplanacağı sorunu, uzun yıllar boyunca uygulamada önemli görüş ayrılıklarına neden olmuştur. Özellikle ekonomik koşulların kısa süre içerisinde önemli ölçüde değişebildiği dönemlerde, iş bedelinin inşaatın fiilen yapıldığı tarihteki rayiçler esas alınarak mı, yoksa sözleşmenin sona erdiği tarihteki piyasa koşulları dikkate alınarak mı belirleneceği hususu, taraflar arasındaki alacak miktarını doğrudan etkileyen temel uyuşmazlık noktalarından biri hâline gelmiştir.
Bu tartışmanın uygulamadaki en önemli örneklerinden biri, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 17.11.1987 tarihli, E.1987/474, K.1987/3975 sayılı kararına konu olan uyuşmazlıktır. Karar incelendiğinde, Dairenin yalnızca bilirkişi raporundaki hesap yöntemini denetlemediği; bunun ötesinde kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tasfiyenin hangi hukuki esaslara göre yapılacağına ilişkin önemli ilkeler geliştirdiği görülmektedir.
A. Uyuşmazlığın Hukuki Çerçevesi
Karara konu olayda davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi kurulmuş, yüklenici sözleşme kapsamında inşaata başlamış ve belirli seviyede imalat gerçekleştirmiştir. Ancak taraflar arasındaki hukuki ilişki devam ederken çeşitli uyuşmazlıklar ortaya çıkmış; bunun üzerine taraflar birbirlerine noter ihtarnameleri göndermiş ve sözleşmenin devamı konusunda iradelerinin artık birleşmediği anlaşılmıştır.
Dosya kapsamından anlaşıldığı üzere, arsa daha sonra üçüncü kişiye devredilmiş; yüklenici ise gerçekleştirdiği imalatların karşılıksız bırakıldığını ileri sürerek yaptığı işlerin bedelinin tahsilini talep etmiştir. Uyuşmazlık, yüklenicinin herhangi bir alacak hakkının bulunup bulunmadığından ziyade, bu alacağın hangi tarih esas alınarak hesaplanacağı noktasında toplanmıştır.
Yerel mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırmış ve yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatların bedelini belirlerken 1978 yılı mahallî rayiçlerini esas almıştır. Mahkemenin yaklaşımına göre, iş bedeli imalatların fiilen gerçekleştirildiği tarihteki ekonomik koşullar dikkate alınarak hesaplanmalıydı.
Uyuşmazlık, bu yönüyle Yargıtay incelemesine taşınmıştır.
B. Yargıtay’ın Çözümlediği Esas Hukuki Sorun
İlk bakışta uyuşmazlığın yalnızca bilirkişi raporundaki hesap yöntemine ilişkin olduğu düşünülebilir. Oysa karar dikkatle incelendiğinde Dairenin çözümlediği hukuki problemin bundan çok daha kapsamlı olduğu görülmektedir.
Gerçekten de mesele, “hangi rayiç uygulanacaktır?” sorusundan önce, yüklenicinin alacağı hangi tarihte doğmaktadır? sorusudur.
Zira bir alacağın hangi tarihteki ekonomik değer esas alınarak hesaplanacağı, öncelikle o alacağın hangi tarihte muaccel hâle geldiğinin belirlenmesini gerektirir. Eğer yüklenicinin alacağı imalatın yapıldığı anda doğuyorsa, doğal olarak hesaplamanın da bu tarihteki rayiçler esas alınarak yapılması gerekecektir. Buna karşılık alacak, sözleşmenin sona erdiği tarihte doğuyorsa, bu durumda hesaplamanın da fesih tarihindeki ekonomik koşullar dikkate alınarak gerçekleştirilmesi zorunlu olacaktır.
Yargıtay, uyuşmazlığı tam da bu noktadan ele almıştır.
C. Karşılıklı İhtarların Hukuki Sonucu
Kararın dikkat çekici yönlerinden biri, Dairenin taraflar arasında gönderilen ihtarnameleri yalnızca birer delil olarak değerlendirmemiş olmasıdır.
Dosyada bulunan 02.01.1981 tarihli ihtarname ile buna karşılık verilen 15.01.1981 tarihli cevap ihtarnamesi, Yargıtay tarafından birlikte değerlendirilmiş; tarafların sözleşmeyi sürdürme iradelerinin ortadan kalktığı ve hukuki ilişkinin fiilen sona erdiği sonucuna ulaşılmıştır.
Bu tespit önemlidir. Çünkü Daire, sözleşmenin mutlaka mahkeme kararıyla sona ermesi gerektiği yönünde bir yaklaşım benimsememiş; tarafların iradelerini ortaya koyan ihtarnamelerden hareketle sözleşmenin Ocak 1981 itibarıyla münfesih hâle geldiğini kabul etmiştir.
Başka bir ifadeyle Yargıtay, tasfiye hesabının başlangıç tarihini belirlerken yalnızca dava tarihini veya hüküm tarihini esas almamış; sözleşmenin fiilen sona erdiği tarihi esas almıştır.
Bu yaklaşım, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tasfiyesinde yalnızca şekli değil, maddi hukuki durumun esas alındığını göstermesi bakımından önem taşımaktadır.
D. İş Bedelinin Muacceliyet Tarihi
Kararın en önemli hukuki tespiti ise iş bedelinin muaccel olduğu ana ilişkindir.
Yargıtay’a göre yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatların bedeli, inşaatın fiilen yapıldığı tarihte değil; sözleşmenin feshedildiği veya tarafların karşılıklı iradeleriyle münfesih hâle geldiği tarihte muaccel olur.
Bu nedenle yüklenicinin alacağı hesaplanırken esas alınması gereken tarih de inşaatın yapıldığı dönem değil, sözleşmenin hukuken sona erdiği tarihtir.
Daire, bu sonuca ulaştıktan sonra yerel mahkemenin yaptığı hesaplamayı hukuka aykırı bulmuştur. Çünkü mahkeme, sözleşmenin sona erdiği tarihi dikkate almaksızın, yıllar önceki ekonomik koşulları esas almış ve yüklenicinin alacağını 1978 yılı rayiçleri üzerinden belirlemiştir.
Oysa Yargıtay’a göre taraflar arasındaki hukuki ilişki Ocak 1981 tarihinde sona ermiş olup, yüklenicinin yaptığı işlerin bedeli de bu tarihte muaccel hâle gelmiştir. Bu nedenle bilirkişi incelemesinin Ocak 1981 tarihindeki mahallî piyasa rayiçleri esas alınarak yeniden yapılması gerekmektedir.
E. Kararın Ortaya Koyduğu Hukuki İlke
İncelenen kararın uygulama bakımından önemi, yalnızca somut olayda farklı bir rayiç tarihinin benimsenmiş olmasından ibaret değildir.
Kanaatimizce kararın asıl önemi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tasfiye hesabının başlangıç noktasını belirlemiş olmasından kaynaklanmaktadır.
Gerçekten de Daire, yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatların ekonomik değerinin belirlenmesini, imalatın yapıldığı tarihe değil; sözleşmenin hukuken sona erdiği tarihe bağlamak suretiyle, tasfiye ilişkisinin esasını oluşturan muacceliyet ilkesini açık biçimde ortaya koymuştur. Böylece yüklenicinin alacağının doğduğu tarih ile hesaplamanın esas alınacağı tarih arasında hukuki bütünlük sağlanmış; ekonomik koşulların değiştiği dönemlerde ortaya çıkabilecek önemli adaletsizliklerin de önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
Bu yönüyle söz konusu karar, yalnızca bir bilirkişi raporunun denetlenmesine ilişkin olmayıp, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tasfiyesine ilişkin yerleşik içtihadın oluşumunda önemli kilometre taşlarından biri niteliğindedir.
V. Kararın Uygulamaya Yansıyan Sonuçları
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 17.11.1987 tarihli ve E.1987/474, K.1987/3975 sayılı kararı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tasfiyesinde uzun yıllardır uygulanan temel ilkelerden birini ortaya koymaktadır. Karardan çıkan en önemli sonuç, yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatların bedelinin belirlenmesinde inşaatın yapıldığı tarihin değil, sözleşmenin hukuken sona erdiği tarihin esas alınması gerektiğidir. Böylece iş bedelinin muacceliyet tarihi ile hesaplamaya esas alınacak rayiç tarih arasında hukuki uyum sağlanmış, özellikle ekonomik dalgalanmaların yoğun olduğu dönemlerde taraflardan birinin haksız şekilde zarara uğramasının önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
Kararın dikkat çeken bir diğer yönü ise, sözleşmenin sona erdiği tarihin belirlenmesinde yalnızca mahkeme kararının esas alınmamasıdır. Daire, tarafların karşılıklı ihtarnamelerini birlikte değerlendirerek sözleşmenin fiilen münfesih hâle geldiği tarihi tespit etmiş ve tasfiye hesabını bu tarih üzerinden kurmuştur. Bu yaklaşım, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde maddi hukuki durumun şekli işlemlerden üstün tutulduğunu göstermesi bakımından önem taşımaktadır.
Öte yandan karar, haklı nedenle fesih hâlinde dahi yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatların hukuki açıdan tamamen göz ardı edilemeyeceğini de dolaylı olarak ortaya koymaktadır. Sözleşmenin sona ermiş olması, tasfiye ilişkisini ortadan kaldırmamakta; aksine tarafların fesih tarihine kadar meydana getirdikleri ekonomik değerlerin hukuka uygun şekilde hesaplaşılmasını gerekli kılmaktadır.
VI. Değerlendirme
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, genel borçlar hukukundaki klasik dönme kurumundan farklı özellikler taşımaktadır. Bunun temel nedeni, bu sözleşmelerin ani edimli değil, uzun süreli ve karşılıklı güven ilişkisine dayanan karma nitelikli sözleşmeler olmasıdır. İnşaat faaliyetinin çoğu zaman yıllara yayılması, yüklenicinin önemli miktarda emek, sermaye ve organizasyon ortaya koyması, arsa sahibinin ise bu süreçte taşınmazında önemli bir değer artışı elde etmesi, feshin sonuçlarının da genel hükümlerden farklı değerlendirilmesini zorunlu kılmaktadır.
Nitekim Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 tarihli ve E.1983/3, K.1984/1 sayılı kararı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde her olayın kendi özellikleri içerisinde değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymuş; bu yaklaşım daha sonra Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin kararlarıyla geliştirilmiştir. İncelenen 17.11.1987 tarihli ve E.1987/474, K.1987/3975 sayılı karar da bu içtihat çizgisinin önemli halkalarından birini oluşturmaktadır.
Karar, yalnızca iş bedelinin hangi tarihteki rayiçler üzerinden hesaplanacağına ilişkin teknik bir değerlendirme içermemekte; aynı zamanda tasfiye hukukunun temel prensiplerinden biri olan muacceliyet tarihi ile hesaplama tarihinin örtüşmesi gerektiği yönündeki ilkeyi de ortaya koymaktadır. Bu yönüyle karar, günümüzde de kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda bilirkişi incelemelerinin hangi esaslara göre yapılacağı bakımından önemini korumaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin feshedilmiş olması, taraflar arasındaki bütün hukuki ilişkinin kendiliğinden sona erdiği veya yüklenicinin fesih tarihine kadar gerçekleştirdiği imalatların hukuken tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmemektedir. Fesih ile birlikte taraflar arasındaki asli sözleşme ilişkisi sona ermekte; ancak bu aşamadan sonra tasfiye ilişkisi başlamaktadır. Dolayısıyla uyuşmazlığın çözümünde asıl önem taşıyan husus, sözleşmenin sona ermesinden ziyade, tarafların o tarihe kadar yerine getirdikleri edimlerin hangi esaslara göre hesaplaşılacağıdır.
Bu çerçevede Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 tarihli ve E.1983/3, K.1984/1 sayılı kararı ile Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 17.11.1987 tarihli ve E.1987/474, K.1987/3975 sayılı kararı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tasfiyesine ilişkin uygulamanın temelini oluşturmaktadır. Özellikle yüklenicinin gerçekleştirdiği iş bedelinin, inşaatın yapıldığı tarihteki değil, sözleşmenin feshedildiği veya fiilen münfesih hâle geldiği tarihteki mahallî piyasa rayiçleri esas alınarak hesaplanması gerektiğine ilişkin ilke, günümüzde de uygulamada geçerliliğini sürdürmektedir.
Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, yalnızca feshin haklı olup olmadığına odaklanmak yeterli değildir. Fesih sonrasında taraflar arasındaki tasfiye ilişkisinin hukuki niteliği, yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatların ulaştığı seviye, sözleşmenin hangi tarihte sona erdiği ve tasfiye hesabının hangi ekonomik veriler esas alınarak yapılacağı da en az fesih sebepleri kadar önem taşımaktadır. Aksi hâlde, haklı nedenle gerçekleştirilen bir fesih dahi, tasfiye sürecinin yanlış yürütülmesi nedeniyle yeni ve uzun süreli uyuşmazlıklara yol açabilecektir.