Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kat Eksik Yapılması, Yüklenicinin Sorumluluğu ve Tazminat Rejimi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Kararı Işığında (2023/1917 E., 2024/3484 K.)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşme kurulduktan sonra imar durumunun değişmesi, özellikle kat sayısının azalması halinde yüklenicinin sorumluluğu ve arsa sahibinin tazminat talep edip edemeyeceği uygulamada en çok tartışılan konular arasındadır. Kat eksik yapılması durumunda bu durumun sözleşmeye aykırılık mı yoksa ifa imkânsızlığı mı olduğu, buna bağlı olarak hangi zararların talep edilebileceği belirleyici hale gelmektedir.
Bu çerçevede Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2023/1917 Esas, 2024/3484 Karar sayılı ilamı; sözleşme sonrası imar durumu değişikliği, kısmi ifa imkânsızlığı ve zarar türlerinin talep edilebilirliği bakımından uygulamaya yön veren önemli bir içtihattır.
İmar Durumu Değişirse Yüklenici Sorumlu Olur mu?
Somut olayda taraflar arasında imar durumuna uygun olarak akdedilmiş bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmeye göre belirli sayıda kat yapılması kararlaştırılmış ve bu doğrultuda inşaata başlanmıştır. Ancak süreç içerisinde Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu’nun onay vermemesi nedeniyle planlanan kat sayısı düşmüş ve bina bir kat eksik yapılmıştır.
Yargıtay bu durumu klasik bir sözleşmeye aykırılık olarak değil, sonradan ortaya çıkan imar kısıtlaması nedeniyle kısmi ifa imkânsızlığı olarak nitelendirmiştir. Bu noktada belirleyici olan husus, imar durumundaki değişikliğin:
- sözleşmeden sonra ortaya çıkması
- yüklenicinin kontrolü dışında olması
- kamu düzenine ilişkin idari bir işlemden kaynaklanmasıdır
Bu nedenle yüklenicinin sorumluluğundan söz edilememiştir.
İmar Durumu Önceden Bilinseydi Sonuç Değişir miydi?
Kararın en kritik noktalarından biri, imar durumunun öngörülebilirliği meselesidir. Yargıtay açıkça ifade etmese de kararın sistematiği şu ayrımı ortaya koymaktadır:
- İmar kısıtlaması sözleşmeden önce mevcut ve bilinebilir ise → yüklenici sorumlu olur
- İmar kısıtlaması sonradan ortaya çıkmış ise → kusursuz imkânsızlık söz konusu olur
Dolayısıyla yüklenicinin sorumluluğu açısından temel kriter, imar durumunun sözleşme kurulurken biliniyor veya öngörülebilir olup olmadığıdır.
Kat Eksik Yapılan İnşaatta Tazminat İstenebilir mi?
Kat eksik yapılması her zaman tazminat hakkı doğurmaz. Yargıtay kararına göre bu durumun hukuki niteliği belirleyicidir.
Somut olayda:
- İmar kısıtlaması sonradan ortaya çıkmıştır
- Yükleniciye yüklenebilecek bir kusur bulunmamaktadır
- Bu nedenle kusursuz kısmi ifa imkânsızlığı söz konusudur
Bu durumda:
- Yüklenici eksik kat bakımından inşa borcundan kurtulur
- Arsa sahibi de bu kata ilişkin tapu devri borcundan kurtulur
Dolayısıyla eksik kat nedeniyle doğrudan tazminat talep edilemez.
Hangi Zararlar Ne Zaman Talep Edilebilir?
Karar, zarar türleri bakımından çok net bir sistematik ortaya koymaktadır.
Müspet (Olumlu) Zarar
Müspet zarar, sözleşme ifa edilseydi elde edilecek kazancın kaybıdır. Ancak:
- Kusursuz imkânsızlık halinde borç sona erer
- Sözleşmeye aykırılık oluşmaz
Bu nedenle:
Müspet zarar talep edilemez.
Menfi (Olumsuz) Zarar
Menfi zarar, sözleşmeye güvenilerek yapılan giderleri ifade eder. Teorik olarak kusursuz imkânsızlık halinde talep edilebilir. Ancak somut olayda Yargıtay:
- Arsa sahibinin ek bir zarara katlanmadığını
- Hatta daha avantajlı konuma geçtiğini
tespit ederek menfi zarar talebini de reddetmiştir.
Kusurlu İmkânsızlık Halinde
Eğer imar durumu değişikliği:
- yüklenicinin kusurundan kaynaklanıyorsa
- veya baştan öngörülebilir bir risk ise
bu durumda:
- TBK m.112 uygulanır
- müspet zarar talep edilebilir hale gelir
İmar Mevzuatı ve Kamu Düzeni Etkisi
Yargıtay kararında özellikle vurgulanan hususlardan biri de imar mevzuatının kamu düzenine ilişkin olmasıdır. Bu nedenle:
- Tarafların sözleşme ile kararlaştırdığı kat sayısı
- İdarenin izin verdiği sınırları aşamaz
Dolayısıyla imar planı değişikliği veya idari yasaklama halinde yüklenicinin sorumluluğu doğmayabilir.
Sonuç: İmar Azalmasında Sorumluluk ve Zarar Rejimi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2023/1917 E., 2024/3484 K. sayılı kararı, sözleşme sonrası imar durumu değişikliklerinde tarafların durumunu netleştirmektedir.
Sonuç olarak:
Sözleşme sonrası imar durumunun değişmesi ve kat eksik yapılması halinde, bu durum yüklenicinin kusurundan kaynaklanmıyorsa kusursuz kısmi ifa imkânsızlığı söz konusu olur. Bu durumda yüklenici eksik kat bakımından sorumluluktan kurtulur, arsa sahibi ise bu kata ilişkin hak talep edemez. Müspet zarar talep edilemez; menfi zarar ise ancak somut olarak ispatlanabildiği ölçüde gündeme gelebilir.
Bu karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde imar durumu değişikliği, yüklenici sorumluluğu ve tazminat taleplerinin sınırları bakımından uygulamaya yön veren temel bir içtihat niteliğindedir.