Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Kararı Işığında Akademik İnceleme (2022/10182 E., 2023/1223 K.)
Site Yönetimi Müdahalenin Men’i Davası Açabilir mi?
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak alanlara yapılan müdahaleler, uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık türlerinden biridir. Özellikle mimari projeye aykırı imalatların kaldırılması ve ortak alanların eski hale getirilmesi taleplerinde, “site yönetimi müdahalenin men’i davası açabilir mi?” sorusu büyük önem taşımaktadır. Bu soru, doğrudan doğruya aktif husumet ehliyeti ile bağlantılı olup, davanın esası incelenmeden önce çözülmesi gereken bir dava şartı niteliğindedir.
Bu bağlamda Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2022/10182 Esas, 2023/1223 Karar sayılı ilamı; kat mülkiyetinde ortak alanlara müdahale halinde dava açma yetkisinin sınırlarını açık biçimde ortaya koymaktadır.
Kat Mülkiyetinde Ortak Alanlara Müdahale ve Müdahalenin Men’i Davası
Kat mülkiyeti hukukunda ortak alanlar üzerinde tüm kat maliklerinin birlikte hak sahibi olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle ortak alanlara yapılan müdahaleler, yalnızca fiili bir kullanım ihlali değil; aynı zamanda mülkiyet hakkına yönelik bir ihlal niteliği taşımaktadır.
Bu tür ihlaller karşısında açılan müdahalenin men’i ve eski hale getirme davaları, ayni hakka dayalı davalar olup, doğrudan mülkiyet hakkının korunmasına hizmet etmektedir. Bu yönüyle bu davalar, kişisel haklara değil, doğrudan mülkiyet hakkına dayandığı için, davayı açabilecek kişiler bakımından özel bir sınırlama söz konusudur.
Aktif Husumet Ehliyeti Nedir? Kat Mülkiyetinde Kim Dava Açabilir?
Aktif husumet ehliyeti, bir davada davacı sıfatıyla yer alabilmek için gerekli olan hukuki yetkiyi ifade eder. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak alanlara müdahale halinde:
- Davayı açma hakkı kural olarak kat maliklerine aittir
- Bu hak doğrudan mülkiyet hakkına bağlıdır
- Malik olmayan kişilerin dava açabilmesi ise istisnai şartlara bağlıdır
Bu nedenle, ortak alanlara müdahalenin men’i davası bakımından aktif husumet ehliyeti, davanın esası kadar belirleyici bir unsurdur.
Site Yönetimi Müdahalenin Men’i Davası Açabilir mi?
Uygulamada en çok tartışılan konulardan biri, site yönetiminin veya yöneticinin müdahalenin men’i davası açıp açamayacağıdır. Bu noktada Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi önem taşımaktadır.
Söz konusu düzenleme yöneticinin görevlerini belirlemekle birlikte, yöneticinin:
- Ortak alanlara müdahale nedeniyle dava açma
- Mimari projeye aykırılıkları gidermek için yargı yoluna başvurma
yetkisini açıkça düzenlememektedir.
Bu nedenle Yargıtay içtihatlarına göre:
Site yönetimi veya yönetici, ortak alanlara müdahalenin men’i davasını ancak kat malikleri kurulu tarafından açıkça yetkilendirilmişse açabilir.
Yargıtay Kararının Değerlendirilmesi
İncelenen kararda davacı, site yönetimi adına hareket ederek ortak alana müdahale nedeniyle dava açmıştır. Ancak Yargıtay şu tespitleri yapmıştır:
- Davacı kat maliki değildir
- Kat malikleri kurulu tarafından verilmiş açık bir yetki bulunmamaktadır
- Yönetim kurulu veya temsilciler kurulu kararları yeterli değildir
Bu nedenle davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddedilmesi gerektiği kabul edilmiş ve Bölge Adliye Mahkemesi kararı onanmıştır.
Bu yaklaşım, kat mülkiyeti hukukunda dava açma yetkisinin sıkı şekilde sınırlandırıldığını açıkça göstermektedir.
Uygulamada En Kritik Hata: Yetkisiz Dava Açılması
Uygulamada sıklıkla:
- Site yönetimi
- Apartman yöneticisi
- Blok temsilcileri
tarafından doğrudan müdahalenin men’i davası açıldığı görülmektedir. Ancak bu karar açıkça göstermektedir ki:
1-Yetki yoksa dava esasa girilmeden reddedilir
2-Müdahalenin varlığı incelenmez
3-Davanın haklı olması sonucu değiştirmez
Bu nedenle aktif husumet ehliyeti, yalnızca teorik değil, doğrudan sonuca etkili bir dava şartıdır.
Sonuç: Ortak Alanlara Müdahalede Kim Dava Açabilir?
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2022/10182 E., 2023/1223 K. sayılı kararı uyarınca:
Kat mülkiyetinde ortak alanlara yapılan müdahalelere karşı açılacak müdahalenin men’i davaları kural olarak kat malikleri tarafından açılabilir. Site yönetimi veya yöneticinin bu davayı açabilmesi ise ancak kat malikleri kurulunun açık, somut ve dava açma yetkisini içeren bir kararı bulunması halinde mümkündür.
Aksi halde, site yönetimi tarafından açılan davalar aktif husumet yokluğu nedeniyle reddedilecek ve uyuşmazlığın esasına girilmeyecektir.