“6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşümde yükleniciyle anlaşmayan azınlık maliklerin arsa paylarının açık artırma yoluyla satışı, hukuki gerekçeleri, zorunlu usul şartları ve satışın iptaline yol açan hatalar”
Yükleniciyle Anlaşmayan Azınlık Maliklerin Pay Satışının Hukuki Gerekçesi
Kentsel dönüşüm uygulamalarında, arsa payı salt çoğunluğu ile alınan kararlara rağmen azınlık maliklerin yükleniciyle anlaşmaması, uygulamanın fiilen tıkanmasına ve kamu yararının gerçekleşememesine neden olabilmektedir.
Bu nedenle 6306 sayılı Kanun, bireysel mülkiyet hakkı ile kamu güvenliği ve şehircilik yararı arasında denge kurmak amacıyla, belirli şartların gerçekleşmesi halinde çoğunluk kararına uymayan maliklerin arsa paylarının açık artırma yoluyla satılmasına imkân tanımıştır.
Bu mekanizma;
- Azınlık maliklerin keyfi biçimde süreci engellemesini önlemek,
- Riskli yapıların veya alanların dönüşümünü geciktirmemek,
- Can ve mal güvenliğini sağlamak,
amacına yöneliktir.
Ancak bu satış, istisnai ve ağır sonuç doğuran bir işlem olup, ancak kanunda öngörülen tüm usul şartlarının eksiksiz yerine getirilmesi halinde hukuka uygun kabul edilmektedir. Aksi halde yapılan satışlar, idari ve adli yargıda iptal edilmektedir.
Açık Artırma Yoluyla Pay Satışına Geçilmeden Önce
Azınlık maliklerin arsa paylarının açık artırma yoluyla satışı sürecine geçilmeden önce, yüklenici, çoğunluk malik grubu ve idare açısından zorunlu bir hukuki ön inceleme yapılması gerekir.
Bu ön inceleme aşağıdaki başlıkları kapsamalıdır:
1. Salt Çoğunluk İncelemesi
- Çoğunluk arsa payı oranına göre mi hesaplanmıştır?
- Tapu kayıtları güncel mi?
- Ölüm, intikal, devir gibi değişiklikler dikkate alınmış mı?
- Vekâletnameler açık artırma ve satış yetkisini kapsıyor mu?
Eksik veya hatalı çoğunluk, satışın baştan sakatlanması anlamına gelir.
2. Azınlık Malike Yapılan Bildirimin İncelenmesi
Azınlık maliklere yapılan bildirimde mutlaka:
- Anlaşma şartlarını içeren somut teklif,
- Teklifin nerede ve nasıl incelenebileceği,
- 15 günlük kabul süresi,
- Kabul edilmediği takdirde arsa payının açık artırma ile satılacağı,
hususlarının açıkça yer alması gerekir.
Bu unsurları taşımayan bildirimler, satışın iptali sonucunu doğurur.
3. Değerleme ve Rayiç Bedel İncelemesi
- SPK lisanslı değerleme raporu mevcut mu?
- Raporda arsa payı bazında değer net mi?
- Raporda emsal, yöntem ve gerekçe tutarlı mı?
Rayiç bedelin sağlıklı tespit edilmemesi, satış bedelinin hukuka aykırı olmasına yol açar.
4. Tapu ve Şerh Kontrolü
- Satıştan önce tapu beyanlar hanesine
“6306 sayılı Kanuna göre satışa tabidir, devredilemez”
belirtmesi konulmuş mu?
Bu şerh olmadan yapılan satışlar hukuki güvenlikten yoksundur.
5. Satış Usulünün Denetlenmesi
- İlk açık artırmaya yalnızca çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılıyor mu?
- Üçüncü kişiler ikinci satış aşamasına kadar dışarıda tutuluyor mu?
- Satış rayiç bedelin altında kalıyor mu?
Usule aykırı katılım veya düşük bedel, iptal sebebidir.
Sonuç ve Uyarı
Azınlık maliklerin arsa paylarının açık artırma yoluyla satışı;
ancak istisnai, sıkı şekil şartlarına bağlı ve denetime açık bir hukuki yoldur.
Bu nedenle satış sürecine girilmeden önce yapılacak hukuki ön inceleme,
sonradan açılacak iptal davalarının ve yıllarca sürebilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar.
Açık Artırma Yoluyla Arsa Payı Satışlarında Satışın İptaline Yol Açan Usul Hataları
6306 sayılı Kanun kapsamında azınlık maliklerin arsa paylarının açık artırma yoluyla satışı, son derece sıkı şekil şartlarına tabi tutulmuştur. Bunun temel nedeni, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden bu işlemin istisnai nitelik taşımasıdır.
Uygulamada satışların iptaline yol açan hususlar, çoğu zaman sonuçtan değil, süreçten kaynaklanmaktadır.
Salt Çoğunluk Kararının Hukuka Aykırı Oluşturulması
Açık artırma sürecinin dayanağı olan salt çoğunluk kararının, arsa payı oranına göre ve güncel tapu kayıtları esas alınarak oluşturulması zorunludur.
Uygulamada sıklıkla;
- Kişi sayısına göre çoğunluk alınması,
- Pay oranlarının yanlış hesaplanması,
- Tapu kayıtlarındaki güncel değişikliklerin dikkate alınmaması,
- Satış yetkisini kapsamayan vekâletnamelerle karar alınması,
gibi hatalar yapılmakta ve bu durum, satışın başlangıçtan itibaren hukuka aykırı sayılmasına yol açmaktadır.
Mahkemeler, salt çoğunluk şartı sağlanmadan yapılan satışları yok hükmünde kabul etmektedir.
Azınlık Malike Yapılan Bildirimin İçeriği ve Usulü
Katılmayan malike yapılacak bildirim, yalnızca çoğunluk kararının tebliği niteliğinde olamaz. Bildirimde mutlaka;
- Yapılan anlaşmanın somut şartları,
- Yükleniciyle imzalanan sözleşmenin içeriği veya incelenebileceği yer,
- 15 günlük kabul süresi,
- Bu süre içinde kabul edilmemesi hâlinde arsa payının açık artırma yoluyla satılacağı,
açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmelidir.
Söz konusu unsurları içermeyen bildirimler, şeklen yapılmış olsa dahi hukuki sonuç doğurmaz ve yapılan satışlar iptal edilmektedir.
Sürelerin Yanlış Hesaplanması
Açık artırma sürecinde süreler kesindir ve genişletilemez.
Özellikle elektronik tebligatlarda;
- Bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda tebliğ edilmiş sayılması,
- Muhtarlık ilanlarında ilan süresinin son gününün beklenmesi,
zorunludur.
Bu süreler dolmadan satışa çıkılması veya idareye başvurulması, işlemi erken ve hukuka aykırı hâle getirir.
Rayiç Bedelin Sağlıklı Tespit Edilmemesi
Kanun ve Yönetmelik gereği, azınlık malike ait arsa paylarının değeri Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları aracılığıyla tespit edilmelidir.
Uygulamada;
- SPK lisansı bulunmayan raporlarla işlem yapılması,
- Güncelliğini yitirmiş raporların esas alınması,
- Sadece belediye rayiç değerine dayanılması,
satışın rayiç bedelin altında gerçekleşmesi riskini doğurmakta ve bu durum doğrudan iptal sebebi oluşturmaktadır.
Bedel Tespiti ve Satış Komisyonlarının Usulsüzlüğü
Açık artırma sürecinde, idare bünyesinde;
- Bedel Tespiti Komisyonu,
- Satış Komisyonu,
oluşturulması zorunludur.
Bu komisyonların;
- Usulüne uygun görevlendirilmemesi,
- Üye sayısının eksik olması,
- Aynı kişilerin her iki komisyonda da görev alması,
- Kararların gerekçesiz olması,
işlemi yetki ve şekil yönünden sakatlar.
Tapu Kayıtlarına Satışa İlişkin Belirtme Konulmaması
Satış sürecine başlanmadan önce, satılacak payın tapu kaydının beyanlar hanesine;
“6306 sayılı Kanun uyarınca satış işlemine tabidir, taşınmazın devrini gerektiren işlemlere konu edilemez”
şeklinde belirtme yapılması zorunludur.
Bu belirtme yapılmadan gerçekleştirilen satışlar, hukuki güvenlik ilkesine aykırı kabul edilmekte ve iptal edilmektedir.
İlk Açık Artırmaya Yetkisiz Kişilerin Katılması
Kanun açıkça;
- İlk satışa yalnızca salt çoğunlukla anlaşan paydaşların katılabileceğini,
- Üçüncü kişilerin ancak ilk satışta alıcı çıkmaması hâlinde sürece dahil olabileceğini,
öngörmektedir.
Bu kuralın ihlali hâlinde yapılan satışlar, usulden iptal edilmektedir.
Değerlendirme ve Sonuç
Azınlık maliklerin arsa paylarının açık artırma yoluyla satışı;
kamu yararı gerekçesiyle tanınmış, ancak sıkı denetime tabi bir istisnai yetkidir.
Bu nedenle;
- Çoğunluk kararının,
- Bildirimlerin,
- Sürelerin,
- Değerleme raporlarının,
- Tapu işlemlerinin,
her birinin ayrı ayrı hukuka uygunluğu sağlanmadan yapılan satışlar, kaçınılmaz olarak yargı denetimine takılmaktadır.
Hukuki Değerlendirme Gerektiren Durumlar
6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen arsa payı açık artırma satışları, şekli şartlara sıkı biçimde bağlı işlemler olup; çoğunluk kararının alınma şekli, azınlık malike yapılan bildirimler, sürelerin işletilmesi, değerleme raporları ve tapu işlemleri birlikte değerlendirilmeden hukuki sonuç doğurup doğurmadığı kesin olarak belirlenemez.
Bu nedenle, payı satışa çıkarılan maliklerin veya açık artırma sürecine dahil edilen tarafların;
hak kaybına yol açabilecek usul hatalarının bulunup bulunmadığını, somut belgeler üzerinden hukuki incelemeye tabi tutmaları önem arz etmektedir.
Her olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, satış işlemlerinin geçerliliği veya iptali, ancak dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler değerlendirilerek belirlenebilir. Bu kapsamda, sürece ilişkin tebligatlar, tapu kayıtları, değerleme raporları ve çoğunluk kararlarının birlikte ele alınması suretiyle hukuki durum tespiti yapılması, ileride telafisi güç hak kayıplarının önüne geçilmesini sağlayacaktır.