6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kararının Hukuki Sonuçları, Tebligat ve İtiraz Süreci
Kentsel Dönüşüm Hukuku kapsamında yürütülen riskli yapı tespiti süreci, uygulamada çoğu zaman yalnızca teknik bir inceleme olarak değerlendirilse de gerçekte doğrudan mülkiyet hakkını, tahliye sürecini, yıkım prosedürünü ve taşınmazın hukuki statüsünü etkileyen sonuçlar doğurmaktadır. Özellikle maliklerin bir kısmı, riskli yapı başvurusunu “ön inceleme” veya “deneme amaçlı rapor” gibi değerlendirmekte; ancak hukuken geçerli şekilde düzenlenen riskli yapı tespit raporu sisteme işlendiği anda süreç resmî bir dönüşüm prosedürüne dönüşmektedir.
Bu nedenle 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitinin:
- kimler tarafından yaptırılabileceği,
- hangi kuruluşların rapor düzenleyebileceği,
- teknik maliyetlerin kim tarafından karşılanacağı,
- tebligat ve itiraz süreçlerinin nasıl işleyeceği
uygulamada büyük önem taşımaktadır.
Riskli Yapı Tespiti Kimler Tarafından Yaptırılabilir?
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği uyarınca riskli yapı tespiti için bütün maliklerin ortak karar alması zorunlu değildir. Taşınmaz üzerindeki maliklerden herhangi biri tek başına başvuruda bulunabilir.
Dolayısıyla:
- hissedar malik,
- az paylı ortak,
- bağımsız bölüm sahibi,
- intifa hakkı sahibi olmaksızın tapuda malik görünen kişi
riskli yapı tespit sürecini başlatabilmektedir.
Bu yönüyle riskli yapı başvurusu, kat malikleri kurulunun oybirliği veya oyçokluğu kararına bağlı klasik yönetim işlemlerinden ayrılmaktadır. Özellikle hisseli yapılarda ve aile apartmanlarında bir malikin yaptığı başvuru, diğer maliklerin iradesinden bağımsız şekilde bütün bina bakımından dönüşüm sürecini tetikleyebilmektedir.
Riskli Yapı Tespiti Yapmaya Yetkili Kuruluşlar Kimlerdir?
Riskli yapı tespiti yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılabilir.
Bu kapsamda:
- Bakanlıkça lisans verilmiş teknik kuruluşlar,
- üniversiteler,
- kamu kurumları,
- belirli teknik yeterliliğe sahip yapı denetim veya mühendislik kuruluşları
riskli yapı tespiti düzenleyebilmektedir.
Lisanssız kişi veya şirketler tarafından hazırlanan teknik raporlar hukuken geçerli riskli yapı tespiti niteliği taşımaz.
Uygulamada lisanslı kuruluşların:
- inşaat mühendisleri,
- jeoloji mühendisleri,
- mimarlar,
- teknik personel
aracılığıyla beton dayanımı, taşıyıcı sistem analizi, donatı durumu, yapı statiği ve deprem performansı incelemeleri yaptığı görülmektedir.
Hukuken Geçerli Riskli Yapı Tespiti Süreci Resmileştirir
Uygulamada en çok yanlış anlaşılan hususlardan biri de budur.
Riskli yapı incelemesi sıradan bir teknik görüş veya ön araştırma değildir. Lisanslı kuruluş tarafından hazırlanan ve idare sistemine işlenen riskli yapı raporu, yapı bakımından resmî dönüşüm sürecini başlatan idari sonuçlar doğurmaktadır.
Riskli yapı kararının sisteme kaydedilmesiyle birlikte:
- tapu kayıtlarına belirtme işlenebilmekte,
- tahliye ve yıkım süreci başlayabilmekte,
- malik toplantıları yapılabilmekte,
- elektrik, su ve doğalgaz süreçleri etkilenebilmekte,
- 6306 sayılı Kanun kapsamındaki satış ve uygulama prosedürleri gündeme gelebilmektedir.
Bu nedenle uygulamada zaman zaman dile getirilen:
- “önce deneyelim”,
- “rapor çıkarsa sonra vazgeçeriz”,
- “başvuruyu geri alırız”
şeklindeki düşünceler ciddi hukuki risk taşımaktadır.
Çünkü hukuken geçerli şekilde oluşturulmuş riskli yapı tespiti, yalnızca özel hukuk ilişkisi olmaktan çıkarak idari işlem niteliği kazanan bir süreci tetiklemektedir.
Riskli Yapı Tespiti Masraflarını Kim Karşılar?
Riskli yapı tespitine ilişkin teknik inceleme, numune alma, laboratuvar analizi ve mühendislik raporu giderleri kural olarak başvuruyu yapan malik veya malikler tarafından karşılanmaktadır.
Ancak uygulamada:
- bina yıkımı,
- yeniden yapım süreci,
- ortak dönüşüm kararı
sonrasında bu giderlerin diğer maliklere paylaştırılması veya bağımsız bölüm arsa paylarına göre dağıtılması yönünde uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Özellikle maliklerden birinin tek başına başvuru yaptığı durumlarda:
- teknik rapor bedelinin kim tarafından üstlenileceği,
- diğer maliklerden sonradan talep edilip edilemeyeceği,
- giderin ortak gider niteliği taşıyıp taşımadığı
somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Riskli Yapı Kararı Nasıl Tebliğ Edilir?
Riskli yapı tespiti sonrasında hazırlanan rapor ilgili idareye gönderilir ve süreç resmî tebligat aşamasına geçer.
Uygulamada:
- tapu kayıtlarındaki adresler,
- MERNİS adresleri,
- ilan yöntemleri,
- muhtarlık bildirimi
gibi usuller kullanılabilmektedir.
Riskli yapı kararının usulüne uygun tebliği büyük önem taşır. Çünkü itiraz süresi bu tebligatla birlikte işlemeye başlamaktadır.
Özellikle uygulamada en sık uyuşmazlık konusu olan hususlardan biri:
- maliklerin süreçten haberdar olmadığını ileri sürmesi,
- eksik veya usulsüz tebligat iddiaları,
- ilan prosedürlerinin tartışılmasıdır.
Bu nedenle idarenin tebligat işlemlerini mevzuata uygun yürütmesi zorunludur.
Riskli Yapı Kararına İtiraz Süresi
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı kararına karşı maliklerin itiraz hakkı bulunmaktadır.
Riskli yapı kararına karşı itiraz süresi, tebligat tarihinden itibaren 15 gündür.
İtirazlar teknik heyetler tarafından değerlendirilmekte; yapıdaki teknik analizler yeniden incelenmektedir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli husus şudur:
İtiraz süresi kısa olduğu için, maliklerin tebligat sonrasında gecikmeksizin teknik ve hukuki destek alması büyük önem taşımaktadır. Özellikle:
- taşıyıcı sistem analizleri,
- karot sonuçları,
- performans hesapları,
- zemin verileri,
- laboratuvar incelemeleri
itiraz aşamasında belirleyici hale gelebilmektedir.
Sonuç
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, yalnızca teknik bir inceleme değil; doğrudan taşınmazın hukuki statüsünü etkileyen ve tahliye-yıkım sürecini başlatabilen ciddi sonuçlar doğuran bir idari süreçtir.
Özellikle:
- tek malikin başvurusunun yeterli olması,
- lisanslı kuruluşlarca hazırlanan raporların resmî sonuç doğurması,
- riskli yapı kararının tapu ve idari sistemlere işlenmesi,
- kısa itiraz süreleri,
- tahliye ve dönüşüm süreçlerinin hızla ilerleyebilmesi
nedeniyle riskli yapı tespiti süreci başlatılmadan önce teknik ve hukuki değerlendirme yapılması büyük önem taşımaktadır.