Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2022/309 E., 2023/342 K. Kararı Işığında Cezai Şart ve Kira Kaybı
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmeleri, uygulamada en sık karşılaşılan eser sözleşmesi türlerinden biri olup, taraflar arasında ciddi ekonomik sonuçlar doğuran karmaşık hukuki ilişkiler içerir. Bu sözleşmelerde en çok uyuşmazlık yaratan konuların başında; inşaatın süresinde tamamlanmaması, sözleşmenin feshi, cezai şartın talep edilip edilemeyeceği ve kira kaybı (mahrum kalınan kar) taleplerinin kapsamı gelmektedir.
Özellikle iş sahibi konumundaki maliklerin, sözleşmeyi feshettikten sonra hem cezai şart hem de kira kaybı talep edip edemeyeceği, uygulamada sıklıkla hatalı değerlendirilmekte ve ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır. Bu noktada Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2022/309 E., 2023/342 K. sayılı kararı, fesih sonrası talep edilebilecek hakların sınırlarını açık şekilde ortaya koyması bakımından yol gösterici niteliktedir.
Bu çalışmada, anılan karar; davacının talepleri, davalının savunmaları, ilk derece ve istinaf kararları ile Yargıtay incelemesi çerçevesinde detaylı biçimde incelenecek ve özellikle fesih sonrası cezai şart ve kira kaybı taleplerinin hukuki rejimi akademik bir bakış açısıyla değerlendirilecektir.
Davacının Talepleri (Dava Konusu İddialar)
Somut olayda davacı iş sahibi, taraflar arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yüklenicinin edimlerini sözleşmeye uygun ve süresinde yerine getirmediğini ileri sürmüştür. Bu kapsamda davacı;
- Sözleşmede kararlaştırılan sürede inşaatın tamamlanmaması nedeniyle gecikme cezai şartına hükmedilmesini,
- Yüklenicinin kusurlu davranışı sonucu bağımsız bölümlerin geç teslim edilmesi nedeniyle oluşan kira kaybının (mahrum kalınan karın) tazminini,
- Eksik ve ayıplı imalatlardan doğan zararların giderilmesini,
- Sözleşmede öngörülen diğer cezai şart hükümlerinin uygulanmasını
talep etmiştir.
Davacı ayrıca sözleşmenin yüklenicinin kusurlu davranışları nedeniyle haklı olarak feshedildiğini ileri sürerek, fesih sonrası ortaya çıkan zarar kalemlerinin de davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalının Savunmaları
Davalı yüklenici ise savunmasında;
- Sözleşmenin haksız şekilde feshedildiğini,
- İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığını,
- Eksikliklerin tali nitelikte olduğunu,
- Sözleşmenin esaslı ihlalinin söz konusu olmadığını
iddia etmiştir.
Ayrıca davalı, inşaatın süresinde tamamlanamamasının kendi kusurundan kaynaklanmadığını; iş sahibinin yer teslimini geciktirmesi, projeye ilişkin değişiklikler ve diğer imalatlardaki aksaklıklar nedeniyle sürecin uzadığını savunmuştur.
Bu doğrultuda davalı;
- Cezai şart talebinin,
- Kira kaybı talebinin,
- Diğer tazminat kalemlerinin
hukuki dayanaktan yoksun olduğunu ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.
İlk Derece Mahkemesi Kararı
İlk derece mahkemesi, taraflar arasındaki sözleşme hükümleri ile dosya kapsamındaki bilirkişi raporlarını değerlendirerek;
- Yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamadığını,
- Bu nedenle sözleşmenin davacı tarafından haklı olarak feshedildiğini
kabul etmiştir.
Mahkeme bu değerlendirme doğrultusunda;
- Gecikme cezai şartı talebini,
- Kira kaybı tazminatını,
- Eksik iş bedeline ilişkin talepleri
kısmen kabul etmiştir.
Bununla birlikte bazı zarar kalemlerinin yeterince ispat edilemediği gerekçesiyle davanın kısmen reddine karar verilmiştir.
İstinaf Mahkemesi Kararı
Bölge Adliye Mahkemesi, ilk derece mahkemesinin kararını hukuki nitelendirme yönünden önemli ölçüde değiştirmiştir.
Mahkeme öncelikle sözleşmede yer alan cezai şart hükümlerini analiz etmiş ve;
- Gecikmeye ilişkin cezai şartın ifaya ekli ceza,
- Temiz ve eksiksiz teslim şartına bağlı cezai şartın ise seçimlik ceza
niteliğinde olduğunu tespit etmiştir.
Bu tespit doğrultusunda;
- Sözleşmenin feshedilmiş olması nedeniyle ifaya ekli cezai şartın talep edilemeyeceği,
- Kira kaybının müsbet zarar kapsamında olduğu ve fesih halinde talep edilemeyeceği
sonucuna ulaşılmıştır.
Buna karşılık yalnızca eksik ve ayıplı işler nedeniyle doğan alacak kalemleri yönünden davacının talebinin kabulüne karar verilmiştir.
Yargıtay İncelemesi ve Nihai Karar
Dosyanın temyiz incelemesini yapan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Mahkemesi’nin hukuki değerlendirmesini isabetli bulmuş ve kararı onamıştır.
Yargıtay kararında özellikle şu hususlar vurgulanmıştır:
- İfaya ekli cezai şart, sözleşme feshedildiği takdirde talep edilemez.
- Aksi yönde açık bir sözleşme hükmü bulunmadıkça cezai şartın fesih sonrası uygulanması mümkün değildir.
- Kira kaybı (mahrum kalınan kar), müsbet zarar niteliğinde olup fesih halinde talep edilemez.
- Cezai şartın hukuki niteliği, talep edilebilirlik bakımından belirleyicidir.
Bu gerekçelerle Yargıtay, temyiz itirazlarını reddederek istinaf kararını kesin olarak onamıştır.
Sonuç ve Akademik Değerlendirme
Yargıtay kararına konu somut olayda, taraflar arasındaki sözleşmede yer alan cezai şart hükümlerinin niteliği belirleyici bir rol oynamıştır. Bu kapsamda sözleşmenin 47/A maddesinde düzenlenen gecikme cezası, Türk Borçlar Kanunu m.179/2 anlamında ifaya ekli ceza olarak; 47/B maddesinde öngörülen ve işin gereği gibi teslim edilmemesine bağlanan ceza ise TBK m.179/1 kapsamında seçimlik ceza olarak nitelendirilmiştir. Söz konusu ayrım, fesih sonrası talep edilebilirlik bakımından doğrudan sonuç doğurmaktadır. Nitekim ifaya ekli cezanın kural olarak sözleşmenin devamı halinde talep edilebileceği, seçimlik cezada ise tarafın ifa ile cezai şart arasında bir tercih yapmak zorunda olduğu kabul edilmektedir. Bu çerçevede, sözleşmede aksi açıkça kararlaştırılmadıkça, fesih sonrasında her iki ceza türünün de talep edilmesi mümkün görülmemektedir.
Karar, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulamada sıkça karşılaşılan hatalı yaklaşımı açık biçimde ortaya koymaktadır: sözleşmenin feshedilmesi ile birlikte, sözleşmeye bağlı bazı hakların da ortadan kalktığı gerçeği göz ardı edilmektedir. Bu doğrultuda Yargıtay, fesih sonrasında ifaya ekli cezai şartın talep edilemeyeceğini, ayrıca kira kaybı gibi müsbet zarar kalemlerinin de ileri sürülemeyeceğini kabul ederek, taleplerin kapsamını sınırlayan bir içtihat geliştirmiştir.
Bununla birlikte, kararın ortaya koyduğu bu sınırlandırma mutlak nitelikte değildir. Zira taraflar, sözleşme özgürlüğü ilkesi çerçevesinde yapacakları açık ve tereddüde yer bırakmayan düzenlemelerle, fesih sonrası dahi cezai şart ve müsbet zarar taleplerini koruyabilecek bir sözleşme yapısı kurabilirler. Bu nedenle uygulamada belirleyici olan husus, uyuşmazlık anındaki taleplerden ziyade, sözleşmenin başlangıçta nasıl kurgulandığıdır. Sonuç olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde hak kayıplarının önlenmesi, büyük ölçüde sözleşme hükümlerinin açık, sistematik ve Yargıtay içtihatlarına uygun şekilde düzenlenmesine bağlıdır.