Kentsel dönüşüm hukuku, Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı ile 17. maddede yer alan yaşam hakkını koruma yükümlülüğü arasında kurulan hassas denge üzerinde şekillenir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, “afet riski” kavramını merkeze alarak, toplumun can ve mal güvenliği açısından zorunlu hallerde mülkiyet hakkına sınırlama getirilebileceğini kabul eder. Ancak bu müdahale, hukuk devleti ilkesi gereği keyfi olamaz; mutlaka ölçülülük ilkesine dayanmalı, ulaşılmak istenen amaçla orantılı olmalıdır.
Uygulamada ise bu teorik denge, çoğu zaman kentsel dönüşümde çoğunluk kararı mekanizması üzerinden bozulabilmektedir. Ekonomik gücü elinde bulunduran müteahhitler ve onlarla aynı yönde hareket eden yüksek pay sahipleri, süreci “çoğunluğun iradesi” görüntüsü altında yöneterek azınlık paydaşların hak kaybı yaşamasına yol açabilir. Bu tür durumlarda azınlıkta kalan malikler; şerefiye (konum değeri) kaybı, metrekare düşüşü, adil olmayan daire dağılımı, şeffaf olmayan sözleşme şartları ve hatta fahiş borçlandırma gibi sonuçlarla karşılaşabilmektedir.
Özellikle “anlaşan maliklerle yapılan sözleşmenin azınlık paydaşın hakkına zarar vermesi” şeklinde özetlenen ihtilaflar, kentsel dönüşüm süreçlerinde en sık görülen uyuşmazlık tiplerindendir. Bu rapor; kentsel dönüşümde azınlık malik hakları, sözleşme güvenliği, idarenin denetim ve müdahale sınırları ile idari yargı ve adli yargıda başvurulabilecek hukuki yolları ele alarak, bozulan dengenin hangi hukuki araçlarla yeniden kurulabileceğini kapsamlı biçimde ortaya koymayı amaçlamaktadır.
Türkiye’de kentsel dönüşüm, deprem riski ve yapı stokunun durumu nedeniyle zorunlu bir kamu politikası haline gelmiştir. Ancak süreç, özellikle azınlık paydaşlar bakımından mülkiyet hakkının özüne dokunan sonuçlar doğurabilmektedir.
Bu rapor; 7471 sayılı Kanun ile 2023’te yapılan değişiklikler ve 21 Mayıs 2024 tarihli Yönetmelik düzenlemeleri ışığında, “azınlık” konumunda kalan maliklerin hak kaybı risklerini ve hak arama yollarını inceler.
Öne çıkan tespitler:
• Salt çoğunluk (%50+1) ile alınan kararların bağlayıcı hale gelmesi, azınlığın pazarlık gücünü zayıflatmıştır.
• Uygulamada en sık hak kaybı alanları: şerefiye (konum değeri) ihlali, dengesiz sözleşmeler, arsa payı hataları ve muvazaalı protokoller.
• 21.05.2024 Yönetmelik değişikliği ile bazı uyuşmazlıklarda iptal yerine bedel farkının tazmini yaklaşımı güçlenmiştir; bu da stratejiyi adil bedel eksenine kaydırmaktadır.
• En etkili koruma, sürecin en başında teknik + hukuki hazırlık ile mümkündür.
YASAL REJİM DEĞİŞİKLİĞİ: KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KARAR ALMA SÜREÇLERİNDE ÇOĞUNLUK KURALININ DEĞİŞİMİ
Kentsel dönüşüm uygulamalarında azınlık paydaşların haklarının korunması meselesini doğru biçimde değerlendirebilmek için, öncelikle “azınlık” kavramının mevzuatta nasıl tanımlandığını ve bu tanımın zaman içinde nasıl daraltıldığını incelemek gerekir. Özellikle 6306 sayılı Kanun’da yapılan değişiklikler, karar alma süreçlerinde çoğunluk–azınlık dengesini köklü biçimde etkilemiştir.
2/3 ÇOĞUNLUK KURALINDAN SALT ÇOĞUNLUĞA GEÇİŞ (7471 SAYILI KANUN DEĞİŞİKLİĞİ)
6306 sayılı Kanun’un ilk hâlinde, riskli yapının yıkılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazın nasıl değerlendirileceğine karar verilebilmesi için, maliklerin arsa payları oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluğunun sağlanması gerekmekteydi. Bu düzenleme, azınlık maliklere yaklaşık üçte birlik (%33) bir blokaj yetkisi tanıyarak, mülkiyet hakkı bakımından nispeten güçlü bir koruma mekanizması oluşturuyordu.
Ancak 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde köklü bir değişikliğe gidilmiştir. Yapılan düzenleme sonucunda, arsa payları oranında maliklerin salt çoğunluğu (%50+1) ile alınan kararların tüm malikler açısından bağlayıcı olacağı kabul edilmiştir. Böylece kentsel dönüşüm süreçlerinde karar alma eşiği önemli ölçüde düşürülmüş, çoğunluk kuralı belirleyici hâle getirilmiştir.
Bu yasal değişiklik, azınlık paydaşların mülkiyet hakları üzerinde doğrudan ve ciddi sonuçlar doğurmuştur. Artık %51 oranında paya sahip bir grup –hatta tek bir büyük hissedar– geriye kalan %49’luk kesimin mülkiyeti üzerinde fiilen tasarruf edebilme imkânına kavuşmuştur. Bu durum, azınlığın karar süreçlerindeki temsil gücünü zayıflatmış, müzakere ve denge mekanizmalarını büyük ölçüde işlevsiz hâle getirmiştir.
Önceki rejimde azınlık paydaşlar, sahip oldukları pay oranı sayesinde projeyi durdurabilme veya şartları yeniden müzakere edebilme gücüne sahipken; yeni sistemde bu güç büyük ölçüde ortadan kalkmıştır. Bunun doğal sonucu olarak, müteahhitlerin ve çoğunluk maliklerin azınlığı ikna etme zorunluluğu azalmış, uygulamada dayatma niteliği taşıyan sözleşmelerin önünün açıldığı görülmüştür.
Öte yandan, salt çoğunluk kuralının kapsamı yalnızca kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile sınırlı değildir. Yeni düzenleme ile birlikte; tevhit, ifraz, terk, ihdas, yapı ruhsatı alınması ve kat irtifakı kurulması gibi kentsel dönüşüm sürecinin tüm idari ve teknik aşamalarında da salt çoğunluk yeterli hâle getirilmiştir. Bu genişleme, çoğunluk iradesinin azınlık aleyhine sonuç doğurabileceği alanları daha da artırmıştır.
“REZERV YAPI ALANI” TANIMINDAKİ KRİTİK DEĞİŞİKLİK
7471 sayılı Kanun ile getirilen bir diğer önemli ve tartışmalı düzenleme ise “Rezerv Yapı Alanı” tanımında yapılan değişikliktir. Önceki mevzuatta rezerv yapı alanları esasen yeni yerleşim alanları ile ilişkilendirilirken, yapılan değişiklikle bu tanımdan “yeni yerleşim alanı” ibaresi çıkarılmıştır.
Bu değişiklik, kentsel dönüşüm hukuku bakımından son derece kritik sonuçlar doğurmuştur. Zira artık yalnızca boş veya gelişime açık alanlar değil; üzerinde hâlihazırda yapı bulunan, yaşamın devam ettiği mevcut yerleşim alanları da, Bakanlık tarafından veya maliklerin başvurusu üzerine rezerv yapı alanı ilan edilebilmektedir. Böylece devletin ve idarenin kentsel dönüşüm süreçlerine müdahale alanı önemli ölçüde genişlemiştir.
Bu yeni yaklaşım, özellikle azınlık maliklerin mülkiyet hakkı açısından daha yoğun bir risk barındırmakta; rezerv alan ilanı sonrasında uygulanabilecek resen dönüşüm, pay devri ve zorunlu uygulama mekanizmaları nedeniyle mülkiyet hakkına yönelik müdahalelerin kapsamını artırmaktadır.
Azınlık Haklarına Yönelik Tehditler ve Hak Kaybı Tipolojisi
Kentsel dönüşüm uygulamalarında azınlık paydaşların hak kaybına uğraması, çoğu zaman açık ve doğrudan işlemlerle değil; sözleşme hükümlerinin içeriğinde ve teknik paylaşım tablolarında gizlenen uygulamalar yoluyla gerçekleşmektedir. Çoğunluk iradesinin belirleyici hâle geldiği bu süreçlerde, azınlık maliklerin mülkiyet hakkı, görünüşte hukuka uygun işlemler altında fiilen zayıflatılabilmektedir. Uygulamada en sık karşılaşılan ve hak kaybına yol açan temel mekanizmalar aşağıda tipolojik olarak ele alınmaktadır.
3.1. Şerefiye (Konum Değeri) Gaspı
Şerefiye (goodwill), bir bağımsız bölümün diğer bağımsız bölümlere kıyasla sahip olduğu üstün niteliklerin parasal karşılığını ifade eder. Kat yüksekliği, cephe yönü (güney–kuzey), manzara (deniz, park, şehir), gün ışığı alma süresi, köşe konumu ve kullanım avantajları, bir bağımsız bölümün şerefiye değerini belirleyen başlıca unsurlardır.
Kentsel dönüşüm projelerinde hak ihlali çoğu zaman “eşit metrekare dağıtımı” söylemi üzerinden meşrulaştırılmaktadır. Oysa eski binada üst katta, manzaralı ve yüksek şerefiye değerine sahip bir daireye malik olan azınlık paydaşın, yeni projede zemin katta veya arka cephede, gün ışığı almayan bir daireye yönlendirilmesi hâlinde; metrekareler eşit olsa dahi ekonomik değer bakımından ciddi bir kayıp ortaya çıkmaktadır.
Türk hukuk sisteminde eşitlik ilkesi, matematiksel bir aynılık değil, “değerde denklik” anlamına gelmektedir. Bu nedenle, şerefiye farkı gözetilmeksizin yapılan daire dağılımları veya şerefiye bedelinin ödenmemesi, mülkiyet hakkının özüne dokunan ağır bir ihlal niteliği taşımaktadır. Yargısal denetimde de esas alınması gereken ölçüt, bağımsız bölümlerin yalnızca yüzölçümü değil, ekonomik değer eşitliğidir.
3.2. Sözleşme Şartlarındaki Dengesizlikler (Gabin ve Hile)
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (KKİS), hem teknik hem de hukuki yönü bulunan karmaşık sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde çoğunluk maliklerin iradesiyle belirlenen hükümler, azınlık paydaşlara çoğu zaman müzakere imkânı tanınmaksızın dayatılabilmektedir. Uygulamada bu durum, gabin (aşırı yararlanma) ve hile niteliği taşıyan sonuçlar doğurabilmektedir.
En sık karşılaşılan dengesizlikler şu şekillerde ortaya çıkmaktadır:
Çoğunluk maliklerin lehine düzenlenen sözleşmelerde, müteahhidin vereceği teminat mektupları veya ipotekler, yalnızca sözleşmeyi başlangıçta imzalayan malikler için öngörülmekte; azınlık paydaşlar bu güvencelerden fiilen yararlandırılmamaktadır. Benzer şekilde, inşaatın gecikmesi hâlinde ödenecek kira yardımı veya gecikme tazminatı, sadece çoğunluk maliklere tanınmakta; azınlık paydaşlar bu korumadan bilinçli biçimde dışlanmaktadır.
Teknik şartnamelerde de eşitsizlik yaygın bir ihlal alanı oluşturmaktadır. Çoğunluk maliklere verilecek bağımsız bölümler için birinci sınıf malzeme (ithal parke, ankastre mutfak, yüksek nitelikli kaplama vb.) öngörülürken; azınlık paydaşlara tahsis edilen daireler için standart veya bayındırlık pozlarına uygun malzeme tanımlamaları yapılmaktadır. Bu durum, açıkça değer eşitsizliği yaratmakta ve şerefiye kaybını derinleştirmektedir.
Daha ağır ihlal örneklerinde ise, görünürde tüm malikler için eşit şartlar içerdiği izlenimi veren sözleşmelerin arka planında, müteahhit ile çoğunluk maliklerin gizli protokoller (muvazaa) düzenlediği görülmektedir. Bu protokoller aracılığıyla çoğunluk maliklere açıktan para ödenmesi, başka projelerden bağımsız bölüm verilmesi veya farklı menfaatler sağlanması; azınlık paydaşların ise bu düzenlemelerden tamamen habersiz bırakılması, mülkiyet hakkına yönelik en ağır ihlal biçimlerinden biri olarak karşımıza çıkmaktadır.
ARSA PAYI UYUŞMAZLIKLARI
Kentsel dönüşüm projeleri, hukuki ve teknik olarak tapuda kayıtlı arsa payları üzerinden yürütülmektedir. Ancak uygulamada, eski yapıların büyük bir kısmında arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek ekonomik değerleriyle orantısız biçimde dağıtıldığı görülmektedir. Örneğin, zemin katta yer alan ve ticari nitelik taşıyan 200 m² büyüklüğündeki bir dükkân ile üst katta bulunan 80 m² büyüklüğündeki bir konutun eşit arsa payına sahip olması, sıkça rastlanan ancak mülkiyet hakkı bakımından sorunlu bir durumdur.
Bu tür hatalı arsa payı dağılımları, dönüşüm sürecinden önce düzeltilmediği takdirde, yeni projede de aynen veya katlanarak devam etmektedir. Sonuç olarak azınlık malik, gerçekte hak ettiği değerin çok altında bir paya razı olmak zorunda kalmakta; bu durum hem şerefiye kaybını derinleştirmekte hem de adil paylaşım ilkesini zedelemektedir. Arsa payı hatalarının düzeltilmemesi, kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan pek çok uyuşmazlığın temelini oluşturan yapısal bir sorun niteliği taşımaktadır.
DEVLETIN ROLÜ VE DENETİM MEKANİZMALARI
Kentsel dönüşüm uygulamalarında sıkça gündeme gelen “hak kaybına sebep olan sözleşmeler devlet tarafından denetlenebilir mi?” sorusu, sistemin en kritik tartışma alanlarından biridir. Devletin bu süreçteki denetim rolü, temel olarak Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın idari yetkileri ile idari yargı denetimi olmak üzere iki ana eksende şekillenmektedir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞI’NIN İDARİ DENETİMİ
7471 sayılı Kanun ile kurumsal yapısı güçlendirilen Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, kentsel dönüşüm sürecinde yalnızca uygulayıcı değil, aynı zamanda idari denetim yetkisine sahip bir kamu otoritesi konumundadır. Başkanlık; riskli yapı tespiti, pay satışı, uygulama modeli seçimi ve resen dönüşüm gibi aşamalarda belirleyici rol üstlenmektedir.
SÖZLEŞME SERBESTİSİ İLKESİ VE İDARENİN MÜDAHALE SINIRLARI
İdare hukuku ilkeleri gereği, devletin özel hukuk kişilerinin (malikler ile müteahhitler) kendi aralarında akdettikleri sözleşmelere kural olarak doğrudan müdahale etmemesi esastır. Ancak kentsel dönüşüm mevzuatı, bu genel ilkeye önemli istisnalar getirmiştir.
Azınlık payının satışı veya dönüşüm kararlarının uygulanması amacıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na başvurulması hâlinde, idarenin asgari olarak şu hususları denetlemesi gerekmektedir:
Salt çoğunluk şartının sağlanıp sağlanmadığı, dönüşüm teklifinin ve sözleşme içeriğinin azınlık malike noter aracılığıyla usulüne uygun biçimde tebliğ edilip edilmediği ve teklif edilen şartların şekli açıdan mevzuata uygunluğu.
Bununla birlikte uygulamada, idarenin çoğu zaman sözleşmenin içeriğine ilişkin adalet ve hakkaniyet denetiminden kaçındığı, denetimi büyük ölçüde şekli unsurlarla sınırlı tuttuğu görülmektedir. Bu durum, azınlık paydaşların maruz kaldığı hak kayıplarının idari aşamada giderilememesine yol açmaktadır.
2024 REFORMU: ZORUNLU KURA USULÜ VE DEVLET MÜDAHALESİNİN GENİŞLEMESİ
Devletin kentsel dönüşüm sürecine en somut ve doğrudan müdahalesi, 21 Mayıs 2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Yönetmelik değişikliği ile gerçekleşmiştir. Yönetmeliğin 15. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca; kiracıların, sınırlı ayni hak sahiplerinin veya taşınmazı kamulaştırılan kişilerin konut ya da işyeri taleplerinin, projede üretilen bağımsız bölüm sayısını aşması hâlinde, hak sahiplerinin noter huzurunda yapılacak kura ile belirlenmesi öngörülmüştür.
Her ne kadar bu düzenleme ilk bakışta doğrudan malikler arası uyuşmazlıklara ilişkin değilmiş gibi görünse de, kıyas yoluyla ve idarenin genel düzenleme yetkisi kapsamında değerlendirildiğinde, paydaşlar arasında bağımsız bölüm paylaşımında anlaşma sağlanamaması hâlinde devletin kura yöntemini dayatabilmesinin hukuki zeminini oluşturmaktadır.
Bu yönüyle söz konusu düzenleme, müteahhit veya çoğunluk maliklerin keyfî daire dağıtımlarının önüne geçebilecek önemli bir denetim ve müdahale aracı niteliği taşımaktadır. Aynı zamanda, devletin kentsel dönüşüm süreçlerinde artık yalnızca onaylayan değil, gerektiğinde paylaşım yöntemini belirleyen aktif bir aktör hâline geldiğini göstermektedir.
UYGULAMADA UYUŞMAZLIKLARIN GİDERİLMESİ VE HUKUKİ KORUMA YOLLARI
Kentsel dönüşüm uygulamalarında azınlık paydaşların haklarının korunması, pasif bir tutumla değil; zamanında, bilinçli ve çok katmanlı bir hukuki strateji ile mümkündür. Uyuşmazlıkların giderilmesinde başvurulabilecek hukuki yollar, idari yargı ve adli yargı olmak üzere iki ana eksende şekillenmektedir.
1. İdari Yargı Yolu: İptal Davaları
İdarenin kentsel dönüşüm sürecinde tesis ettiği işlemler; riskli yapı tespiti, pay satışı kararı, uygulama modeli belirlenmesi ve resen dönüşüm gibi idari tasarrufları kapsamaktadır. Bu işlemlere karşı İdare Mahkemelerinde iptal davası açılması, azınlık paydaşlar açısından en temel hukuki koruma yollarından biridir.
1.1. Pay Satış İşleminin İptali
Azınlık payının açık artırma yoluyla satışına karar verilmesi hâlinde, bu kararın usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesinden itibaren otuz gün içinde iptal davası açılması gerekmektedir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, kaçırılması hâlinde idari yargı yolu kapanmaktadır.
Uygulamada en sık ileri sürülen iptal sebepleri şunlardır:
Satış kararına ilişkin tebligatın usulsüz yapılması, dönüşüm teklifinin veya sözleşme içeriğinin belirsiz olması, teknik şartnamenin sunulmaması, SPK değerleme raporunun hatalı veya eksik düzenlenmesi ve azınlık paydaşa tanınması gereken 15 günlük düşünme süresine riayet edilmemesi. Bu tür usul ve esas hataları, satış işleminin hukuka aykırılığını doğurabilmektedir.
1.2. Yürütmenin Durdurulması ve Yeni Tazminat Rejimi (Kritik Değerlendirme)
Kentsel dönüşüm davalarında, uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşaat faaliyetlerinin başlamasını veya mülkiyetin üçüncü kişilere devrini önlemek amacıyla yürütmenin durdurulması (YD) kararı talep edilmesi hayati önem taşımaktadır. Ancak, 2023 depremi sonrasında yapılan yasal düzenlemeler, yürütmenin durdurulması kararlarının verilmesini önemli ölçüde zorlaştırmıştır.
Mahkemeler, artık YD kararı verebilmek için idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve telafisi güç veya imkânsız zarar şartlarının birlikte gerçekleşmesini çok daha sıkı biçimde aramaktadır. Bu durum, kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılması amacıyla getirilmiş olmakla birlikte, azınlık paydaşların fiilî koruma imkânlarını daraltan bir sonuç doğurmuştur.
Daha da önemlisi, 21 Mayıs 2024 tarihli Yönetmelik değişikliği ile getirilen yeni düzenleme, pay satışı işlemlerine karşı açılan iptal davalarında mülkiyetin aynen iadesi yerine tazminata dayalı bir rejimi öngörmüştür. Buna göre; satış işlemi, bedelin eksik belirlendiği gerekçesiyle iptal edilse dahi, tapunun eski malik adına tescili sağlanmamakta; yalnızca satış bedeli ile gerçek değer arasındaki farkın, yasal faiziyle birlikte ödenmesi yoluna gidilmektedir.
Bu yeni yaklaşım, azınlık paydaşlar açısından “mülkiyetimi geri alırım” stratejisinin yerini, “adil bedel talep ederim” stratejisine bırakmasına neden olmuştur. Dolayısıyla idari yargı sürecinde, dava stratejisinin bu yeni tazminat rejimi dikkate alınarak kurgulanması zorunlu hâle gelmiştir.
Yürütmenin Durdurulmasi Şartları Ve 21 Mayis 2024 Yönetmelik Değişikliğinin Azınlık Haklarına Etkisi
Kentsel dönüşüm uygulamalarında açılan iptal davalarında, yürütmenin durdurulması kararı alınması, azınlık paydaşlar açısından çoğu zaman telafisi imkânsız zararların önlenmesi bakımından hayati öneme sahiptir. Ancak özellikle 2023 depremi sonrasında yapılan yasal düzenlemeler, idari yargıda yürütmenin durdurulması kararlarının verilmesini ciddi biçimde zorlaştırmıştır. İdare mahkemeleri, artık bu tür taleplerde “idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması” ve “telafisi güç veya imkânsız zarar” şartlarını son derece dar ve katı bir çerçevede değerlendirmektedir.
Bu tabloyu azınlık paydaşlar açısından daha da kritik hâle getiren düzenleme ise, 21 Mayıs 2024 tarihli Yönetmelik değişikliği ile getirilmiştir. Yönetmeliğin 15/16. maddesi uyarınca; pay satış işleminin iptali istemiyle açılan davalarda, satış bedelinin eksik belirlendiği gerekçesiyle işlem iptal edilse dahi, yargı kararının tapu kaydının eski malik adına iadesi sonucunu doğurması engellenmiştir. Bunun yerine, satış bedeli ile mahkemece belirlenecek gerçek değer arasındaki farkın, ihale tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte, payı satın alan malik tarafından eski malike ödenmesi öngörülmüştür.
Bu düzenleme, klasik hukuk anlayışında esas alınan “restitutio in integrum” ilkesinden açık bir sapma anlamına gelmektedir. Başka bir ifadeyle, mahkeme “bu arsa payı düşük bedelle satılmıştır” diyerek işlemi iptal etse dahi, mülkiyet hakkı aynen geri dönmemekte; hak, yalnızca parasal bir alacak hakkına indirgenmektedir. Bu durum, azınlık paydaşlar bakımından “mülkiyeti koruma” stratejisinin zayıflamasına, buna karşılık “adil bedelin tahsiline odaklanan” yeni bir dava stratejisinin zorunlu hâle gelmesine neden olmuştur.
2. Adli Yargı Yolu: Sözleşme ve Tazminat Davaları
Kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkan pek çok uyuşmazlık, yalnızca idari işlemlerden değil; maliklerle müteahhit arasındaki özel hukuk ilişkilerinden kaynaklanmaktadır. Bu tür uyuşmazlıklarda görevli yargı mercileri Asliye Hukuk Mahkemeleri ile Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Adli yargı, özellikle azınlık paydaşların sözleşme kaynaklı hak kayıplarının giderilmesinde önemli bir rol oynamaktadır.
2.1 Arsa Payı Düzeltim Davası: Önleyici Nitelikte Hukuki Koruma
Eğer binada mevcut arsa payları, bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle uyumlu değilse, bu durum kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce veya en geç pay satışı aşamasından önce arsa payı düzeltim davası yoluyla giderilmelidir. Bu dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmakta olup; arsa payının düzeltilmesi, malikin dönüşüm projesinden alacağı payı ve buna bağlı şerefiye hakkını doğrudan etkilemektedir.
Daha da önemlisi, tapuya işlenecek “davalıdır” şerhi, pay satış sürecini fiilen yavaşlatmakta, hatta potansiyel alıcılar açısından caydırıcı bir etki yaratabilmektedir. Bu yönüyle arsa payı düzeltim davası, azınlık malik için yalnızca düzeltici değil, önleyici bir hukuki araç niteliği taşımaktadır.
2.2 Muvazaa ve Tapu İptal–Tescil Davaları
Çoğunluk maliklerin müteahhitle danışıklı işlemler yaparak azınlık paydaşları zarara uğrattığı durumlarda, muvazaa hukuki sebebine dayalı tapu iptal ve tescil davaları gündeme gelmektedir. Bu davaların hukuki dayanağı, esas itibarıyla Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesi olup; gerektiğinde İcra ve İflas Hukuku ilkeleri de kıyasen uygulanmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatlarına göre; hayatın olağan akışına aykırı değer farkları, taraflar arasındaki yakın akrabalık ilişkileri, gizli para transferleri veya örtülü menfaat sağlama halleri muvazaanın güçlü delilleri arasında kabul edilmektedir. Örneğin, müteahhidin çoğunluk maliklere ait dairelere yüksek değer biçerken, aynı nitelikteki azınlık dairelerini ciddi biçimde düşük bedelle değerlendirmesi, yapılan paylaşımın hukuka aykırı ve muvazaalı olduğunu gösterebilmektedir. Bu tür durumlarda gerçekleştirilen tapu işlemleri, haksız fiil ve muvazaa gerekçeleriyle iptal edilebilmektedir.
2.3 Şerefiye Bedeli Tespiti ve Tazminat Davaları
Kentsel dönüşüm sürecinde sözleşme imzalanmış veya inşaat tamamlanmış olsa dahi, azınlık paydaş kendisine tahsis edilen bağımsız bölümün, diğer maliklere verilen dairelere kıyasla daha düşük şerefiye değerine sahip olduğunu ispat edebilirse, aradaki farkı sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep edebilir.
Bu tür davalarda mahkeme, genellikle mimar, inşaat mühendisi ve SPK lisanslı emlak değerleme uzmanlarından oluşan bilirkişi heyeti görevlendirir. Bilirkişiler; maliyet yöntemi ve emsal karşılaştırma yöntemi kullanarak, eski daire ile yeni daire arasındaki değer farkını tespit eder. Yargıtay’ın yaklaşımı, bu noktada “denkleştirme ilkesi” üzerine kuruludur. Her malik, eski taşınmazının değeri oranında yeni projeden pay almalıdır; bu dengenin azınlık aleyhine bozulması, doğrudan tazminat sebebi sayılmaktadır.
2.4 Sözleşmenin Uyarlanması ve İptali: Dürüstlük Kuralının Rolü
Azınlık paydaşları koruyan bir diğer önemli hukuki dayanak, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ile Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesindeki kesin hükümsüzlük hükümleridir. Yargıtay, taraflardan birinin sahip olduğu ekonomik veya müzakere gücünü kötüye kullanarak diğer tarafı ağır ve haksız şartlara zorlamasını, açıkça “hakkın kötüye kullanılması” olarak değerlendirmektedir.
Örneğin çoğunluk maliklerin, azınlık paydaşlara hiçbir bilgi vermeden gizli toplantılar yapması, ardından yalnızca noter ihtarnamesiyle “imzala” dayatmasında bulunması; dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder. Bu tür durumlar, sözleşmenin azınlık malik bakımından bağlayıcılığını ciddi biçimde tartışmalı hâle getirmekte ve uyarlama ya da iptal taleplerine güçlü bir hukuki zemin oluşturmaktadır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÖZLEŞMELERİ İMZALANIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUKUKİ HUSUSLAR
Kentsel dönüşüm sürecinde azınlık paydaş, payının satışa çıkarılması riskini göze almak istemiyor ve sözleşmeyi imzalamayı tercih ediyorsa, bu durumda mutlaka ihtirazi kayıt (şerh) koyarak imza atmalıdır. İhtirazi kayıt, malikin sözleşmeyi tamamen ve kayıtsız şekilde kabul etmediğini, belirli haklarını saklı tuttuğunu gösteren hayati bir hukuki güvence aracıdır.
Uygulamada, imza altına “Projede ortaya çıkacak şerefiye farklarından doğan tüm haklarım saklıdır” veya “Teknik şartnamede yer alan eşitsizlikleri kabul etmiyorum, yasal haklarımı saklı tutarak imzalıyorum” şeklinde açık bir ibarenin eklenmesi, ileride açılacak şerefiye bedeli ve tazminat davalarında son derece önemlidir. Aksi hâlde, karşı tarafın “sözleşmeyi kabul ettiniz” yönündeki savunması, azınlık malik açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmelerinde atılan her imza, yalnızca bir şekil işlemi değil; ileride açılacak davaların kaderini belirleyen stratejik bir hukuki adımdır.
İHTİYATİ TEDBİR KARARI ALMANIN ZORLUĞU VE ETKİLİ TEDBİR STRATEJİLERİ
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 391. maddesi uyarınca ihtiyati tedbir kararı alınabilmesi, özellikle kentsel dönüşüm uygulamalarında “kamu yararı” gerekçesiyle oldukça güçleşmiştir. Mahkemeler, çoğu zaman inşaat faaliyetlerini tamamen durdurmak yerine, davacının olası zararını para alacağına indirgemeyi tercih etmektedir.
Bu nedenle uygulamada başarı şansı yüksek olan strateji, genel ve soyut talepler yerine hedefe odaklı tedbir talepleri ileri sürmektir. Örneğin yalnızca “inşaatın durdurulması” talebi yerine;
“Davalıların payına düşen bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devrinin önlenmesi” şeklinde sınırlı, ölçülü ve somut bir tedbir talebi, mahkeme nezdinde çok daha kabul edilebilir bulunmaktadır.
Bu yaklaşım, hem kamu yararı argümanını tamamen karşıya almamakta hem de azınlık paydaşın ileride telafisi imkânsız zararlar yaşamasının önüne geçebilmektedir.
Sonuç ve Genel Değerlendirme: Kentsel Dönüşümde Azınlık Haklarının Yeni Mücadele Alanı
Kentsel dönüşüm uygulamalarında azınlık paydaşların haklarının korunması, güncel mevzuat çerçevesinde giderek zorlaşan bir alan hâline gelmiştir. 7471 sayılı Kanun ile getirilen salt çoğunluk (%50+1) kuralı ve 21 Mayıs 2024 tarihli Yönetmelik değişikliği ile benimsenen “iptal yerine tazminat” yaklaşımı, azınlık maliklerin elindeki klasik blokaj gücünü büyük ölçüde ortadan kaldırmıştır.
Bu yeni hukuk düzeninde mücadele alanı, artık “mülkiyeti aynen koruma” ekseninden çıkarak, “adil ve hakkaniyetli bedelin tespiti” zeminine kaymıştır. Başka bir ifadeyle, azınlık paydaş açısından temel hedef; dönüşüm sürecini durdurmaktan ziyade, şerefiye, arsa payı ve değer farklarının doğru şekilde hesaplanmasını ve tazmin edilmesini sağlamak hâline gelmiştir.
Bu çerçevede soruya net bir cevap vermek gerekirse:
Azınlık paydaşların hakları, ancak SPK lisanslı değerleme raporlarına dayalı teknik itirazlar, zamanında açılan idari ve adli davalar ve sürecin başından itibaren yapılan bilinçli hukuki müdahaleler ile korunabilmektedir. Pasif kalmak veya süreci “sonradan dava açarım” düşüncesiyle izlemek, çoğu durumda geri dönüşü olmayan hak kayıplarını beraberinde getirmektedir.
Devletin denetim mekanizmaları – Kentsel Dönüşüm Başkanlığı onayı, SPK değerleme raporu zorunluluğu ve kura usulü gibi araçlar – teorik olarak mevcut olsa da, bu denetimlerin sözleşme adaletini kendiliğinden sağlaması beklenmemelidir. Hak sahibinin, idareyi ve yargıyı harekete geçirebilmesi ancak somut deliller ve doğru hukuki strateji ile mümkündür.
Sonuç olarak, kentsel dönüşüm sürecinde azınlık haklarını korumanın en etkili yolu; süreci en başından itibaren hukuki ve teknik danışmanlık eşliğinde yürütmek, dayatılan sözleşmelere karşı noter kanalıyla yazılı itirazları kayda geçirmek ve pay satışı aşamasında değer tespitlerine karşı derhâl yargı yoluna başvurmaktır.
Zira hukuk düzeni, “uyuyan” değil, “talep edilen” hakkı korur.