16.05.2025 tarihli ve 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı sonrası arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişi iyiniyeti ve tapuya güven ilkesi.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sonradan geçersiz sayılması veya geriye etkili feshi hâlinde, yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin kazanımlarının otomatik olarak geçersiz sayılamayacağı kabul edilmiştir. Üçüncü kişinin mülkiyet veya ipotek hakkının korunup korunmayacağı, iktisap anındaki iyiniyetin somut olayda değerlendirilmesine bağlıdır. Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu ileri sürülüyorsa, kötüniyetin ispatı gereklidir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı Ne Getirdi?
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile birlikte; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri yönündeki savunmalarının dinlenebileceği ve bu şartlar gerçekleştiğinde üçüncü kişilerin mülkiyet veya ipotek haklarının korunacağı kabul edilmiştir.
Buna karşılık, somut olayın özelliklerine göre üçüncü kişilerin kötüniyetli olduklarının tespit edilmesi hâlinde, iktisap geçersiz sayılacak ve taşınmazın arsa sahibine dönmesi mümkün olacaktır.
1) Karar Gerekçesinin Değerlendirilmesi
Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda uzun yıllar boyunca, yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi hâlinde sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya “geriye etkili feshi” davaları açıldığını; bu davalarla birlikte üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ve arsa sahibi adına tescilinin talep edildiğini kabul etmiştir.
Eski uygulamanın temel kabulleri
Yerleşik uygulamada; tarafların sözleşme gereğince birbirlerine yaptıkları devirlerin avans niteliğinde olduğu, sözleşmenin “geriye etkili feshi” hâlinde bu devirlerin hukuki dayanağının ortadan kalkacağı ve bu nedenle yükleniciden taşınmaz devralan üçüncü kişilerin TMK m. 1023’e dayalı iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceği kabul edilmekteydi.
İBK’nın kritik tespiti: “Geriye etkili fesih” aslında TBK m. 125’teki dönmedir
İçtihadı Birleştirme Kararı’nda, uygulamada kullanılan “sözleşmenin geriye etkili feshi” kavramının esasen TBK m. 125’te düzenlenen sözleşmeden dönme kurumuna karşılık geldiği belirtilmiştir. TBK m. 125 uyarınca sözleşmeden dönülmesi hâlinde tarafların, sözleşme gereği birbirlerine verdiklerini iade etmekle yükümlü oldukları; iadesi mümkün olmayan edimlerin ise bedelinin tazmin edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Bu çerçevede Yargıtay, arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanmasının, üçüncü kişilerin tapuya dayanarak kazandıkları ayni hakları kendiliğinden ortadan kaldıran mutlak bir sonuç doğurmadığını açıkça ortaya koymuştur.
2) İçtihadı Birleştirme Yoluna Gidilmesinin Gerekçesi ve Yargıtay’ın Nihai Yaklaşımı
Yargıtay, bu alanda yerleşik uygulamadan dönme gerekliliğinin doğduğunu; yerleşik içtihattan dönmenin ise Yargıtay Kanunu sistematiği gereği içtihatların birleştirilmesi yoluyla kesinleştirilmesi gerektiğini değerlendirmiştir.
Bu kapsamda; üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadığını iddia eden arsa sahibinin, bu iddiasını usulüne uygun delillerle ispat etmesi gerektiği; üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun varsayımla değil, somut olayın özelliklerine göre delil değerlendirmesi ile belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.
3) İçtihadı Birleştirmenin Konusunun Belirlenmesi
İçtihadı birleştirmenin konusu, uyuşmazlığın özünü yansıtacak biçimde şu çerçevede kesinleştirilmiştir: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra, yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenip dinlenemeyeceği ve bu suretle iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunup korunmayacağı.
4) Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Ekonomik İşlevi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinin unsurlarını birlikte içeren karma nitelikte bir sözleşme türüdür. Taşınmaz mülkiyetinin devrini de içerdiğinden, geçerliliği bakımından resmî şekilde yapılması zorunludur.
Uygulamada yükleniciye yapılan peşin/kademeli tapu devirlerinin temel amacı, çoğu zaman inşaatın finansmanının sağlanması ve işin hızla tamamlanmasıdır. Bu ekonomik yapı, yüklenici tarafından üçüncü kişilere satış veya ipotek tesisini pratikte sıklaştırmakta; dolayısıyla üçüncü kişilerin tapuya dayanarak edindiği hakların hukuki kaderi sorunu önem kazanmaktadır.
5) Tapu Sicilinin Açıklığı ve Tapuya Güven İlkesi (TMK m. 1020–1023)
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların kamuya açıklanmasını sağlayan sistemdir. TMK m. 1020 uyarınca ilgisini inanılır kılan herkes tapu sicilini inceleyebilir; bu sistemin sonucu olarak “kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.”
Bununla birlikte tapu sicilinin açıklığı, yalnızca bir bilme imkânı yaratmaz; aynı zamanda tapu siciline iyiniyetle güvenen kişilerin korunmasını da zorunlu kılar. Bu koruma, TMK m. 1023’te düzenlenen tapuya güven ilkesinin temelidir.
6) Güven İlkesinin Kapsamı, Sınırları ve İyiniyetin Değerlendirilmesi
Tapuya güven ilkesi, tapu kütüğünün iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından fiilî durumu ve maddi hukuk bakımından ayni hak durumunu doğru yansıttığının kanun tarafından kabul edilmesidir. Bu nedenle tapudaki tescilin geçerli olmadığı, haklı bir sebebe dayanmadığı ya da tapuda malik görünen kişinin gerçekte hak sahibi olmadığı iddiaları, tapu siciline iyiniyetle güvenen üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir.
Ancak güven ilkesinin amacı, tapu siciline dayanarak ayni hak kazanan gerçekten iyiniyetli kişileri korumaktır. Bu nedenle iyiniyet değerlendirmesi somut olayın tüm özellikleri dikkate alınarak yapılmalıdır.
10) Yolsuz Tescil ve İyiniyetli Olmayan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu (TMK m. 1024–1025)
Hukuki bir sebebe dayanmayan veya geçerli hukuki sebebi bulunmayan tapu tescilleri yolsuz tescil niteliğindedir. Yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişi, tescilin yolsuzluğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir.
TMK m. 1025 uyarınca yolsuz tescil hâlinde tapu sicilinin düzeltilmesi istenebilir. Ancak TMK m. 1025/2 gereğince, yolsuz tescile güvenerek tapu düzeltilmeden önce ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur. Buna karşılık iyiniyet şartını taşımayan üçüncü kişiler bakımından tapuya güven ilkesinin işletilmesi mümkün değildir.
11) Güncel Yaklaşım: Üçüncü Kişinin İyiniyeti Somut Olayda İncelenir
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı sonrası güncel yaklaşıma göre; sözleşmenin sonradan geçersiz sayılması veya geriye etkili feshi hâlinde, üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetle ayni hak edindikleri savunması dinlenebilir. Mahkeme artık otomatik tapu iptali yoluna gidemez; önce üçüncü kişinin iktisap anındaki iyiniyeti somut olayda değerlendirilir.
Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu ispatlanamazsa, iyiniyet kabul edilir ve üçüncü kişinin mülkiyet veya ipotek hakkı korunur. Üçüncü kişinin yolsuzluğu bildiği veya bilmesi gerektiği ortaya konulursa, tapuya güven ilkesi uygulanmaz ve taşınmazın arsa sahibine dönmesi mümkün olur.
Sık Sorulan Sorular
- İBK sonrası “tapu iptali ve tescil” artık hiç mi olmaz? Olabilir; ancak otomatik değildir. Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu somut delillerle ortaya konulursa tapu iptali gündeme gelebilir.
- Üçüncü kişinin iyiniyeti nasıl değerlendirilir? İyiniyet, iktisap anı itibarıyla değerlendirilir ve somut olayın özellikleri ile deliller birlikte incelenir.
- İpotek hakkı da korunur mu? Üçüncü kişi TMK m. 1023 şartları kapsamında iyiniyetli ise ipotek hakkının korunması gündeme gelebilir.