Karşılaştırmalı İnceleme ve Uygulamaya Etkileri
4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan düzenleme ile 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde önemli değişiklikler yapılmıştır. Yapılan düzenlemeler, kentsel dönüşüm süreçlerinin daha şeffaf yürütülmesini, malik haklarının korunmasını ve uygulamada yaşanan uyuşmazlıkların azaltılmasını amaçlamaktadır.
1. Riskli Yapı Şerhi Düzenlemesi
Riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki şerhin kaldırılması uygulaması korunmuş, ancak taşınmazın 6306 kapsamında olduğunun tapuda ayrıca belirtilmesi zorunlu hale getirilmiştir.
Eski düzenlemede riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki riskli yapı şerhi kaldırılmakta ve işlemlerin Kanun kapsamında yürütüleceği düzenlenmekteydi. Ancak tapuda 6306 kapsamında olduğuna dair ayrıca bir belirtme yapılmamaktaydı.
Yeni düzenleme ile riskli yapı şerhi kaldırıldıktan sonra tapu beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair ayrıca belirtme yapılması zorunlu hale getirilmiştir.
Bu değişiklik ile yıkım sonrası parselin dönüşüm kapsamında olup olmadığına ilişkin tereddütler giderilmiş, vergi ve harç muafiyetlerinin devamı ile idari uygulama birliği sağlanmıştır.
2. Malik Kararı, Toplantı Usulü ve Pay Satış Süreci
Riskli yapı ve dönüşüm uygulamalarında karar alma süreci detaylandırılmış, malik toplantısı zorunlu hale getirilmiş ve anlaşmayan malik paylarının satış usulü yeniden düzenlenmiştir.
Eski düzenlemede riskli yapı yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde satışın öncelikle kamu kurumlarına (Başkanlık, Bakanlık kuruluşları, İdare veya TOKİ) teklif edilmesi öngörülmekteydi. Malik toplantısının usulü ve bildirim süreçleri ayrıntılı şekilde düzenlenmemişti.
Yeni düzenlemeye göre riskli yapı bulunan parsellerde dönüşüm kararının alınabilmesi için malik toplantısı yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Maliklerden birinin talebi üzerine tüm maliklere toplantı çağrısı yapılır. Toplantı daveti, yönetmelikte yer alan Ek-12 formu kullanılarak ilgili muhtarlıkta ilan edilmesi, bina girişine veya duyuru panosuna asılması ya da noter aracılığıyla bildirim yapılması suretiyle gerçekleştirilebilir. Yapılan ilanların en az 15 gün süre ile duyurulması gerekmektedir. Toplantı, arsa payı çoğunluğu sağlanarak yapılır ve alınan kararlar toplantı tutanağı ile kayıt altına alınır. Toplantıya katılmayan maliklere ise alınan kararlar, tapuya bildirilen elektronik tebligat adresi üzerinden, noter aracılığıyla veya riskli yapılarda Ek-8, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise Ek-10 formları kullanılarak muhtarlık ilanı yoluyla bildirilir. Bu bildirimlerin ardından karara katılmayan maliklere teklifin değerlendirilmesi için 15 gün süre tanınır.
Bu değişiklik ile karar alma süreci daha şeffaf ve denetlenebilir hale getirilmiş, maliklerin sürece katılımı güçlendirilmiş ve pay satışlarında izlenecek yol açık şekilde belirlenmiştir.
3. Pay Satış İşlemlerine İlişkin Düzenleme
Yeni düzenleme, dönüşüm sürecinde karara katılmayan maliklerin paylarının satışına ilişkin usul ve denetim mekanizmasını ayrıntılı şekilde düzenlemektedir. Buna göre arsa payı çoğunluğu ile dönüşüm kararı alındıktan sonra, karara katılmayan maliklere dönüşüm şartlarını içeren teklifin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi zorunlu hale getirilmiştir. Bu maliklerin paylarının satışı için ilgili müdürlüğe veya idareye başvuru yapılması gerekmekte olup, idare tarafından satış dosyası incelenerek çoğunluk kararının ve tebligat işlemlerinin mevzuata uygun olup olmadığı kontrol edilmektedir. Bu inceleme tamamlanmadan yapı ruhsatı süreci ilerletilememektedir. Böylece pay satış işlemleri ruhsat sürecine bağlanarak idari denetim artırılmıştır.
Eski düzenlemede ise riskli yapı yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde satışın öncelikle Başkanlık, Bakanlık, TOKİ veya ilgili idareye teklif edilmesi öngörülmekteydi. Pay satış sürecinde malik kararlarının alınması, tebligat işlemlerinin yapılması ve idare tarafından denetlenmesi hususları bu kadar ayrıntılı düzenlenmemişti.
Yeni düzenleme ile pay satış süreci daha sistematik hale getirilmiş, malik haklarının korunması ve dönüşüm kararlarının usulüne uygun yürütülmesi amaçlanmıştır.
4. Kamu Tarafından Satın Alınan Paylar ve Hak Sahipliği Düzenlemesi
Yeni düzenleme ile riskli yapı yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde payların öncelikle Başkanlık, Bakanlık, TOKİ veya ilgili idareye teklif edilmesi zorunluluğu açık şekilde düzenlenmiştir. Ayrıca bu kurumlar tarafından payların satın alınması halinde, satın alınan maliklerle dönüşüm kapsamında konut veya işyeri verilmesine yönelik sözleşme yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Böylece kamu kurumlarının projeye dahil olma süreci ile hak sahipliği ilişkisi birlikte düzenlenmiştir.
Eski düzenlemede ise yalnızca kamu kurumları tarafından payların satın alınması halinde hak sahipleri ile konut veya işyeri sözleşmesi yapılabileceği belirtilmekte, payların öncelikle kamu kurumlarına teklif edilmesi zorunluluğu açık şekilde düzenlenmemekteydi.
Yeni düzenleme ile kamu kurumlarının dönüşüm projelerine dahil olma süreci netleştirilmiş ve pay satın alınan maliklerin hak sahipliği süreci daha açık hale getirilmiştir.
5. Parsel Tevhidi ve İfraz Sonrası Riskli Yapı Statüsü
Yeni düzenleme ile riskli yapı bulunan parsellerin birleştirilmesi (tevhit) ve bu parseller üzerinde yapılacak uygulamalara ilişkin karar alma usulü korunmuş, ancak ifraz işlemi sonrasında riskli yapı statüsünün hangi parsellere uygulanacağı açık şekilde düzenlenmiştir. Buna göre riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi halinde, sadece riskli yapının bulunduğu parsel veya parseller 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilecek, diğer parseller üzerindeki riskli yapı şerhi kaldırılacaktır. Böylece ifraz sonrası oluşan tüm parsellerin otomatik olarak dönüşüm kapsamında kalmasının önüne geçilmiştir.
Eski düzenlemede ise parsellerin tevhit edilmesi ve uygulama kararlarının salt çoğunluk ile alınması düzenlenmiş olmakla birlikte, ifraz sonrası riskli yapı şerhinin hangi parsellere uygulanacağı hususu açık şekilde düzenlenmemekteydi.
Yeni düzenleme ile ifraz işlemleri sonrasında oluşan parsellerin hukuki durumu netleştirilmiş, tapu uygulamalarında yaşanan belirsizliklerin giderilmesi amaçlanmıştır.
6. İmar Hakkı Transferi ve Başka Parselde Yapılaşma
Yeni düzenleme ile riskli yapı bulunan parselde zeminden kaynaklanan sebepler, afet riski veya mevzuat nedeniyle yapılaşma mümkün değilse yeni yapının başka bir parselde yapılabilmesine ilişkin usul genişletilmiştir. Buna göre yapılaşma hakkının başka bir parsele aktarılması halinde, maliklerin aynı parselde birleştirilmesi (şuyulandırılması) ve yeni parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin alınması şartıyla, dönüşüm uygulamaları 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülebilecektir. Ayrıca Kanundan kaynaklanan hakların yeni parselde kullanılabilmesi için İl Müdürlüğünden yazı alınması zorunlu tutulmuştur.
Eski düzenlemede ise yeni yapının başka bir parselde yapılabilmesine izin verilmekte, ancak maliklerin yeni parselde birleştirilmesi ve diğer maliklerin muvafakati şartı açık şekilde düzenlenmemekteydi.
Yeni düzenleme ile imar hakkı transferi süreci daha ayrıntılı hale getirilmiş, uygulama şartları netleştirilmiş ve malik haklarının korunması amaçlanmıştır.
7. Malik Toplantısının Belgelenmesi
Yeni düzenleme ile dönüşüm kararlarının geçerli sayılabilmesi için maliklerin toplantıya davet edildiğini gösteren belgelerin, toplantının yapıldığını gösteren tutanağın ve maliklerin arsa payı çoğunluğu ile anlaştığını gösteren karar tutanağı veya sözleşme/vekâletname örneklerinin birlikte sunulması zorunlu hale getirilmiştir.
Eski düzenlemede ise yalnızca maliklerin salt çoğunlukla anlaştığını gösteren karar tutanağı, sözleşme veya vekâletname örneklerinin sunulması yeterli görülmekte, malik toplantısının yapıldığına ve maliklere davet gönderildiğine ilişkin belgeler zorunlu tutulmamaktaydı.
Bu değişiklik ile dönüşüm kararlarının usulüne uygun alındığının ispatı zorunlu hale getirilmiş ve maliklerin sürece katılımının artırılması amaçlanmıştır.
8. Anlaşmayan Malik Paylarının Satış Süreci ve Bildirim Usulü
Yeni düzenleme ile dönüşüm kararına katılmayan maliklerin paylarının satış süreci ve bu satışların ilan usulü ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Buna göre, ilk satışta payın anlaşan maliklere satılamaması halinde yapılacak sonraki satış işlemlerinin yeri, tarihi ve saati Müdürlük tarafından belirlenmekte, Ek-13 formu düzenlenerek Müdürlük veya İdare yayın araçları ile ilan panosunda en az 15 gün süreyle duyurulmakta ve ayrıca tüm maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılmaktadır.
Yeni düzenleme kapsamında, tekrar yapılacak satış işlemlerinin başlatılabilmesi için dönüşüm kararının yeniden alınması gerekmemekte olup, mevcut dönüşüm kararının devam ettiğinin çoğunluk maliklerin talebi ile ortaya konulması yeterli kabul edilmektedir. Bu talep uygulamada çoğunluğu sağlayan maliklerin yazılı başvurusu, imzalı muvafakat beyanı veya karar tutanağına eklenecek yazılı irade beyanı ile gerçekleştirilebilmektedir.
Eski düzenlemede ise satışın gerçekleşmemesi halinde yeni satış tarihinin tutanakla belirlenmesi ve ilan edilmesi yeterli görülmekte, maliklere elektronik ortamda bildirim yapılması ve çoğunluk iradesinin devam ettiğinin ayrıca gösterilmesi açık şekilde düzenlenmemekteydi.
Yeni düzenleme ile pay satış sürecinde maliklerin bilgilendirilmesi güçlendirilmiş, satış işlemlerinin daha şeffaf ve denetlenebilir şekilde yürütülmesi amaçlanmıştır.
9. Tapu Harç Muafiyetinin Kapsamının Genişletilmesi
Yeni düzenleme ile riskli yapı bulunan parselin boş parsellerle birleştirilmesi (tevhit) halinde uygulanacak tapu harç ve ücret muafiyetine ek olarak, riskli parselin yapılaşma hakkının imar hakkı transferi yoluyla başka bir parsele taşınması durumunda da aynı muafiyetlerden yararlanılabileceği düzenlenmiştir. Buna göre muafiyet, riskli yapının bulunduğu parselin alanının, tevhit edilen veya imar hakkı aktarılan yeni parsel alanına oranı esas alınarak uygulanacaktır.
Eski düzenlemede ise tapu harç ve ücret muafiyetleri yalnızca riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilmesi durumunda uygulanmakta, imar hakkı transferi halinde muafiyet uygulanacağı açık şekilde düzenlenmemekteydi.
Yeni düzenleme ile imar hakkı transferi uygulamalarında da mali teşvik sağlanarak dönüşüm projelerinin kolaylaştırılması amaçlanmıştır.
10. Geçici Madde 5 – Yapı Müteahhidinden Alınan Teminat Oranının Güncellenmesi
Yeni düzenleme ile 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen müteahhit teminatlarının, yapı müteahhidinin talep etmesi halinde yeni getirilen %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebilmesine imkân tanınmıştır.
Önceki uygulamada yapı müteahhitlerinden yaklaşık yapı maliyetinin %10’u oranında teminat alınmakta olup, bu teminatın sonradan düşürülmesine yönelik bir düzenleme bulunmamaktaydı.
Bu geçici düzenleme ile daha önce ruhsat alınmış projelerde de müteahhitlerin teminat yükünün azaltılması sağlanmış, dönüşüm projelerinin finansal sürdürülebilirliğinin desteklenmesi amaçlanmıştır.
Sonuç ve Değerlendirme
4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişiklikleri ile kentsel dönüşüm süreçlerinde karar alma, malik toplantıları, pay satış işlemleri, idari denetim mekanizmaları ve uygulama prosedürleri önemli ölçüde detaylandırılmıştır. Yapılan düzenlemeler dönüşüm sürecinin daha şeffaf yürütülmesini ve malik haklarının korunmasını amaçlamakla birlikte, uygulama süreçlerinin hukuki ve teknik açıdan daha kapsamlı hale gelmesine neden olmuştur.
Yeni düzenlemeler kapsamında malik toplantılarının usulüne uygun yapılması, tebligat süreçlerinin eksiksiz yürütülmesi, pay satış prosedürlerinin doğru şekilde uygulanması ve idari başvuruların mevzuata uygun hazırlanması zorunlu hale getirilmiştir. Bu süreçlerde yapılacak usul hataları, dönüşüm kararlarının geçersiz hale gelmesine, pay satış işlemlerinin iptal edilmesine, yapı ruhsatı alınmasının gecikmesine ve inşaat sürecinin uzamasına sebep olabilecektir.
Özellikle devlet destekli “Yarısı Bizden” kampanyasından faydalanmayı planlayan projelerde, başvuru ve ruhsat süreçlerinin belirli süreler içerisinde tamamlanması büyük önem taşımaktadır. Yeni yönetmelik ile getirilen prosedürlerin karmaşık hale gelmesi nedeniyle, sürecin hukuki destek alınmadan yürütülmesi uygulamada ciddi gecikmelere yol açabilecektir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecine dahil olan maliklerin ve uygulayıcıların, hak kaybı yaşanmaması, süreçlerin hızlandırılması ve idari prosedürlerin eksiksiz yürütülmesi amacıyla hukuki destek almaları büyük önem arz etmektedir.