6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Süreci ve Uygulama Aşamaları

1. Riskli yapı tespit aşaması
2. Tahliye ve yıkım aşaması
3. Uygulama aşaması

I. Riskli Yapı Tespit Aşaması

Riskli yapı tespit süreci dönüşümün başlangıç noktasıdır.

Riskli yapı tespiti;

• Kat irtifakı kurulmuş yapılar,
• Kat mülkiyetine geçmiş yapılar,
• Henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış ancak belediyede yapı kaydı bulunan yapılar için yapılabilir.

Fabrika, tesis, atölye gibi yapılar için de riskli yapı tespiti mümkündür. Önemli olan yapının metruk olmaması, yarım bırakılmış bir inşaat olmamasıdır.

Ekonomik ömrünü tamamlayan veya ağır hasar görme tehdidi altında bulunan yapılar riskli yapı olarak kabul edilmektedir.
Kaçak yapılar da riskli yapı kapsamında bu tanım altında değerlendirilebilmektedir.

Riskli Yapı Tespitini Kimler Yaptırabilir?

Bir yapıda mülkiyet hakkı bulunan her malik riskli yapı tespiti yaptırabilir. Apartman veya site olması bu hakkı ortadan kaldırmaz.

Riskli yapı tespiti için genel kurul kararı veya malik çoğunluğu aranmaz. Tek bir malik başvuruda bulunabilir.

Diğer malikler bu duruma itiraz edebilir ama çok karıştırılan hususlardan birisi de budur.
Kanunun aradığı salt çoğunluk riskli yapı tespiti talebi için geçerli değildir.
Tek bir malik başvuruda bulunabilir, herhangi bir apartman ya da site yönetim kararına ihtiyaç yoktur.

Riskli Yapı Tespitini Kimler Yapabilir?

Riskli yapı tespiti yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılabilir.
Lisanssız kuruluşların hazırladığı raporlar 6306 sayılı Kanun kapsamında geçerli kabul edilmez.

Bir bina için en fazla bir adet riskli yapı tespiti başvurusu yapılabilir.

Riskli Yapı Raporunun İncelenmesi

Lisanslı kuruluş tarafından hazırlanan riskli yapı raporu öncelikle belediyeye gönderilir. Belediye raporu teknik yönden inceler.

Özellikle;

• Numune sayısı
• Karot alım sayısı

kontrol edilir. 8 kat ve üzeri yapılarda her kattan karot alınması zorunludur.

Eksiklik görülmesi halinde rapor tamamlatılır.

Yeni düzenlemelerle birlikte kapı açtırmayan maliklere karşı idari yollarla kapı açtırılması mümkün hale gelmiştir.

Riskli Yapı Bildirim Süreci

Belediye raporu uygun bulursa;

• Riskli yapı tespiti bina kapısına asılır,
• Maliklere e-Devlet üzerinden tebligat gönderilir,
• Muhtarlıkta ilan edilir.

Askı tarihinden itibaren 15. günün sonunda tebligat yapılmış sayılır.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Malikler tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir.

İtirazlar normalde kentsel dönüşüm il müdürlüğüne yapılmaktadır. Ancak İstanbul, Ankara ve İzmir’de yetki devri nedeniyle ilçe belediyelerine yapılabilmektedir.

İtirazlar Bakanlık bünyesinde oluşturulan teknik komisyon tarafından incelenir. Komisyon;

• Yeni rapor isteyebilir,
• Ek karot alınmasını talep edebilir.

Komisyon itirazı kabul ederse riskli yapı şerhi kaldırılır ve aynı yapı için 5 yıl boyunca yeniden riskli yapı kararı alınamaz.

Komisyon itirazı reddederse riskli yapı kararı kesinleşir.

İdari Yargı Süreci

Riskli yapı kararına karşı idari dava açılabilir. Ancak dava açılması süreci durdurmaz.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari davalarda dava açma süresi 30 gündür.

II. Tahliye ve Yıkım Aşaması

Riskli yapı kararının kesinleşmesiyle ikinci aşamaya geçilir.

Belediye harç ve vergi muafiyet belgesi düzenler.

Belediye maliklere en az 90 gün süre vererek tahliye yazısı gönderir. Bu yazı;

• e-Devlet üzerinden tebliğ edilir,
• Muhtarlıkta askıya çıkarılır.

Askının 15. günü tebligat yapılmış sayılır.

Bu süreçte kiracıların ve maliklerin taşınmazı tahliye etmesi gerekir. Elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetlerin kapatılması zorunludur.

Tahliye tamamlandıktan sonra yıkım ruhsatı verilir. Bakanlık yıkım için ayrıca 2 aylık süre tanır.

Güçlendirme Seçeneği

Malikler yıkım yerine güçlendirme talep edebilir. Bunun için:

• Kat maliklerinin 4/5 çoğunluk kararı gerekir.
• Riskli yapı raporuna ek teknik güçlendirme raporu alınmalıdır.
• Genellikle üniversitelerden teknik rapor alınmaktadır.

Binada kaçak imalat varsa öncelikle bu aykırılıkların giderilmesi gerekir. İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi bulunan yapılar istisna oluşturabilir.

III. Uygulama Aşaması

Bu aşama özellikle 04.02.2026 tarihli yönetmelik değişiklikleri ile yeniden düzenlenmiştir.

Bu aşamada;

• Maliklere toplantı çağrısı yapılır,
• MALİK toplantısı yapılır,
• Dönüşüm modeli belirlenir.

6306 sayılı Kanunda vekalet sınırı bulunmamaktadır. Malikler bu konuda bir temsilciyi vekil kılabilir.

Karara istinaden;

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
• Eser sözleşmesi,
• Hasılat paylaşımı sözleşmesi

yapılabilir.

Karara Katılmayan Maliklere Bildirim

Karara katılmayan maliklere üç yöntemle bildirim yapılabilir:

1. Elektronik tebligat
2. Noter bildirimi
3. Muhtarlık ilanı

Muhtarlık ilanında 15. gün tebligat yapılmış sayılır.

Bu bildirimin içeriğini; maliklerin toplantıda aldığı karar, riskli yapı tespiti sonucunda müteahhitle yapılan sözleşme örneği,
anlaşma sağlamayan maliğin hissesine ait SPK lisanslı uzmandan aldırılan değerleme raporu oluşturur.

Bu sözleşmeyi imzalamaya davet edilen maliğe, sözleşmeyi imzalamazsa payının satışa çıkarılacağı ihtar edilir.
Malik süre içerisinde sözleşmeyi imzalamazsa pay satışı süreci başlar.

Açık Artırma Süreci

İmzalamayan malik için açık artırma süreci başlatılır. İstanbul’da bu işlemler ilçe belediyeleri tarafından yürütülmektedir.

İlk ihaleye sadece sözleşme imzalayan malikler katılabilir. Teminat şartı aranmaksızın ihaleye girebilirler.

İkinci satışa 3. kişiler de yüzde 10 teminatla katılabilir.
Yeni yönetmelik değişikliğiyle 2. ihaleye geçilmesi, maliklerin salt çoğunluğu kararının bildirimiyle yapılacaktır.
Hisseyi satın alan kişi sözleşmeyi imzalamakla yükümlüdür.

İhaleden sonra 7 gün süre içinde tüm satış bedelini satın alan ödemek zorundadır. Ödemezse yeni bir ihaleye geçilir.

Kira Yardımı

Devlet kira yardımını 18 ay süreyle yapmaktadır. Maliklerin binada oturma şartı bulunmamaktadır.
Yıkımdan itibaren 1 yıl içinde başvuru yapılması halinde kira yardımı alınabilir.

Harç ve Vergi Muafiyetleri Kapsamı

Tapu Harcı Muafiyeti

Kentsel dönüşüm kapsamında yürütülen projelerde, maliklerin en çok merak ettiği konulardan biri tapu işlemlerinde harç ödenip ödenmeyeceğidir.
Bu konuda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında önemli muafiyetler bulunmaktadır.

Tapu Harcı Nedir?

Tapu harcı, taşınmaz satışları sırasında tapuda yapılan devir işlemleri için devlet tarafından alınan bir harçtır.
Normal şartlarda taşınmaz satışlarında alıcı ve satıcı ayrı ayrı harç ödemekte olup toplam tapu harcı satış bedelinin %4’üdür.

Kentsel Dönüşümde Tapu Harcı Muafiyeti

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen dönüşüm projelerinde, dönüşümün finansmanını kolaylaştırmak amacıyla bazı tapu işlemleri harçtan muaf tutulmuştur.

Riskli yapı tespit edilip bina yıkıldıktan sonra ve yeni bina için kat irtifakı kurulup yapı ruhsatı alınana kadar geçen süreçte;

• Maliklerin kendi aralarındaki hisse satışları,
• Arsa payı devirleri,
• Yüklenici ile yapılan pay devirleri,

genellikle tapu harcından muaf tutulmaktadır.

Bu düzenleme, dönüşüm sürecinin daha kolay ilerlemesini sağlamak amacıyla getirilmiştir.

Kat İrtifakı Kurulduktan Sonra Tapu Harcı Durumu

Yeni binaya ilişkin kat irtifakı kurulması ile birlikte bağımsız bölümler (daire, işyeri vb.) oluşmaktadır. Bu aşamadan sonra tapu harcı uygulaması değişmektedir.

Kat irtifakı kurulduktan sonra;

• Yüklenici tarafından satılan bağımsız bölümlerde tapu harcı muafiyeti devam edebilmektedir.
• Maliklerin kendi bağımsız bölümlerini satmaları halinde ise normal tapu harcı uygulanmaktadır.

Bu nedenle maliklerin kat irtifakı kurulduktan sonra yapacakları satış işlemlerinde tapu harcı ödeme yükümlülüğü doğabilmektedir.

Malikler Açısından Pratik Sonuç

Riskli yapı yıkıldıktan sonra kat irtifakı kurulmadan önce yapılan arsa payı satışlarında genellikle tapu harcı alınmaz.
Ancak yeni bina için kat irtifakı kurulduktan sonra maliklerin bağımsız bölümlerini satmaları halinde tapu harcı ödenmesi gerekmektedir.

Eser Sözleşmesi ile Yapılacak Kentsel Dönüşüm Projelerinde KDV Uygulaması

Kentsel dönüşüm projeleri genel olarak iki farklı yöntemle yapılabilmektedir:
kat karşılığı inşaat modeli ve eser sözleşmesi (bedel karşılığı inşaat) modeli.
Bu projede büyük ihtimalle eser sözleşmesi modeli tercih edileceğinden, bu yöntemin ne anlama geldiği ve KDV açısından ne gibi avantajlar sağladığı önem arz etmektedir.

Eser Sözleşmesi Nedir?

Eser sözleşmesi modelinde malikler arsalarını müteahhide devretmez.
Müteahhit yalnızca binanın inşasını üstlenir ve bunun karşılığında malikler tarafından kendisine bir inşaat bedeli ödenir.
İnşaat tamamlandığında tüm bağımsız bölümler maliklerin mülkiyetinde kalır.
Yani müteahhit daire sahibi olmaz, yalnızca yaptığı işin bedelini alır.

Bu yönüyle eser sözleşmesi, kat karşılığı inşaat modelinden farklıdır.
Kat karşılığı modelde müteahhit arsa payı alır ve kendisine düşen daireleri satarak kazanç sağlar.
Eser sözleşmesinde ise maliklerin arsa payı korunur.

Eser Sözleşmesinde KDV Avantajı Ne Demektir?

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında yapılan eser sözleşmelerinde devlet önemli bir KDV avantajı sağlamaktadır.
Bu avantaj iki ayrı başlıkta değerlendirilmelidir.

1. İnşaat Alanına Göre KDV Oranı

Eser sözleşmesi ile yapılan kentsel dönüşüm projelerinde, yeni yapılacak binanın toplam inşaat alanı, eski binanın alanı esas alınarak değerlendirilir.

• Mevcut binanın 1,5 katına kadar olan inşaat alanı için KDV oranı %1’dir.
• 1,5 katı aşan kısım için ise KDV oranı %20 olarak uygulanır.

Örnek:

Eski binanın toplam inşaat alanı 1.000 m² ise;
Yeni binanın 1.500 m²’ye kadar olan kısmı için KDV %1 uygulanır.
Eğer yeni bina 1.800 m² olarak yapılırsa,
1.500 m² için %1 KDV,
kalan 300 m² için %20 KDV uygulanır.

Bu düzenleme, özellikle projede büyüme sınırlı tutulduğunda müteahhit maliyetini ciddi şekilde azaltmakta, dolaylı olarak maliklere de ekonomik avantaj sağlamaktadır.

2. Dairelerin Net Metrekarelerine Göre KDV

İnşaat tamamlandıktan sonra bağımsız bölümlerin satışı söz konusu olduğunda da KDV açısından önemli bir ayrım bulunmaktadır.

• Net alanı 150 m²’nin altında olan dairelerin satışında KDV %1’dir.
• Net alanı 150 m²’nin üzerinde olan dairelerin satışında KDV %20 uygulanır.

Bu oran, dairenin kime satıldığına bakılmaksızın geçerlidir. Malik ister kendi dairesini satar, ister müteahhit satış yapıyor olsun, dairenin net alanı belirleyicidir.

Bu Düzenleme Malikler Açısından Ne Anlama Geliyor?

Eser sözleşmesi modeli doğru şekilde planlandığında;

• Malikler arsa paylarını kaybetmez,
• İnşaat hizmeti daha düşük KDV ile yapılabilir,
• Projenin toplam maliyeti düşürülebilir,
• Satılacak dairelerde KDV avantajı sağlanabilir.

Ancak unutulmamalıdır ki eser sözleşmesi modelinde finansman yükü büyük ölçüde maliklere aittir.
Bu nedenle bu modelin mutlaka hukuki ve mali açıdan doğru kurgulanması gerekir.
Yanlış planlama halinde KDV avantajı ortadan kalkabileceği gibi, ileride ciddi uyuşmazlıklar da yaşanabilir.

Genel Değerlendirme

Kentsel dönüşüm mevzuatı ciddi mali avantajlar ve kamu destekleri içeren önemli bir düzenlemedir.
Ancak son yönetmelik değişiklikleri ile birlikte süreçlerin hukuki ve teknik boyutu önemli ölçüde karmaşık hale gelmiştir.

Bu nedenle dönüşüm sürecinin hukuki destek alınmadan yürütülmesi uygulamada ciddi gecikmelere yol açabilmekte,
ruhsat süreçleri, inşaat süreçleri ve devlet desteklerinden yararlanma aşamaları uzayabilmektedir.
Özellikle “Yarısı Bizden” kampanyasından yararlanmak isteyen projelerde, getirilen yeni prosedürlerin doğru ve hızlı yürütülmesi açısından hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.